Zarządzanie komunalnym zasobem mieszkaniowym Poznania jest zadaniem spółki z udziałem Miasta Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o.

Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o. (ZKZL) bezpośrednio zarządza zasobem komunalnym Miasta Poznań od sierpnia 2017 r. .

Czynsz, wysokości opłat za wynajem lokalu

Źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej Miasta Poznania są m.in. środki uzyskane z najmu lokali komunalnych.

Miesięczny czynsz w mieszkaniach komunalnych ustalany jest na podstawie zarządzenia Prezydenta Miasta Poznania z dnia 23 listopada 2016 r. nr 809/2016/P w sprawie określenia stawek czynszu za lokale, zgodnie z przyjętą polityką czynszową zawartą w uchwale Nr LXIII/985/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 25 lutego 2014 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2014-2018 (tekst jednolity z 2016 r.).

Wysokość miesięcznej stawki czynszu ustala się z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokalu według kryterium punktowego określonego w karcie punktowej lokalu.

Ustalona minimalna wysokość stawki czynszu dla lokali mieszkalnych wynosi 4,90zł/m², a maksymalna 12,90zł/m².

W 2018 r. żaden lokal mieszkalny nie miał naliczonej stawki maksymalnej.

Ustalona dla lokalu socjalnego wysokość stawki czynszu wynosi 2,45 zł/m².

Stawki czynszu w komunalnych lokalach mieszkaniowych w Poznaniu w 2018 r.

Najniższa miesięczna stawka czynszu w lokalach mieszkalnych	3,64 zł/m²
Najwyższa miesięczna stawka czynszu w lokalach mieszkalnych	11,45 zł/m²
Średnia miesięczna stawka czynszu w lokalach mieszkalnych	7,62 zł/m²
Stawka czynszu w lokalach socjalnych	2,45 zł/m²

źródło: Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Spółka z o.o.

Zadłużenia czynszowe lokatorów wynajmujących mieszkania komunalne w Poznaniu

Kwoty zaległych czynszów to problemy samych najemców, którzy z różnych powodów nie płacą terminowo za najem oraz Miasta Poznań, które z opłat pokrywa koszty funkcjonowania i zarządzania zasobem mieszkaniowym.

Z informacji Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych sp. z o.o. wynika, że w 2018 r. zmniejszyła się liczba zalegających z terminowym opłaceniem czynszu, jak i łączna kwota zadłużenia.

Przychody uzyskiwane przez ZKZL sp. z o.o. z tytułu czynszów najmu są niewystarczające, by utrzymać zasób w stanie niepogorszonym, gwarantującym bezpieczeństwo osób i mienia, jak również na działania mające na celu poprawienie warunków mieszkaniowych lokatorów i podnoszących standard zamieszkania.

Stan zadłużenia w ostatnich 3 latach – dane na koniec roku*

Rok	Liczba dłużników łącznie	Łączna kwota zadłużenia w mln zł	w tym ilość pow. 3 m-cy	Łączna kwota zadłużenia w mln zł
Rok	Liczba dłużników łącznie	Łączna kwota zadłużenia w mln zł	w tym ilość pow. 3 m-cy	pow. 3 m-cy
Listopad 2018**	7 275	125,8	4 482	125,1
2017	8 013	130,3	5 361	129,3
2016	8 251	127,6	4 717	126,3

* – dane przygotowane na podstawie kont rozrachunkowych lokali zadłużonych z systemu GRANIT
** – dane na dzień 30.11.2018 r.

Źródło: Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o.

Wspieranie przez Miasto Poznań najemców zadłużonych mieszkań komunalnych

ZKZL Sp. z o.o. koncentruje się na tworzeniu i wdrożeniu procedur windykacyjnych i systemowego podejścia do zadłużenia, w tym:

wdrożenia zasady indywidualnego podejścia do każdego dłużnika,
wdrożenia procedury wczesnego reagowania na pojawiające się zadłużenie.

W zakresie windykacji zaległych należności wynikających z tytułu korzystania z komunalnego zasobu mieszkaniowego działania są prowadzone na podstawie:

Kodeksu cywilnego – ustawa z dn 23.04.1964 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, 1104, 1629, 2073, 2244, z 2019 r. poz. 80),
Kodeksu postępowania cywilnego – ustawa z dn. 17.XI.1964 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 1360, 1467, 1499, 1544, 1629, 1637, 1693, 2385, 2432, z 2019 r. poz. 55, 60),
Ustawy z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1234, 1496),
aktów wewnętrznych Spółki.

ZKZL wprowadził procedurę negocjacji z dłużnikami warunków spłaty ich zobowiązań. Zazwyczaj wynikiem negocjacji jest zawarcie porozumienia w sprawie udzielenia ulgi w spłacie zaległych należności poprzez rozłożenie na raty lub odroczenie terminu spłaty. W szczególnych przypadkach możliwe jest umorzenie części należności.

W przypadku zawarcia porozumienia z dłużnikiem, w stosunku do którego wszczęto postępowanie egzekucyjne, wierzyciel zawiesza wszelkie czynności windykacyjne. Niewywiązanie się z zapisów porozumienia skutkuje podjęciem zawieszonych postępowań.

Zgodnie z zapisami zawartego porozumienia, dłużnicy, oprócz spłaty zadłużenia w systemie ratalnym, pozostają zobowiązani do ponoszenia bieżących opłat wynikających z tytuł korzystania z zajmowanego lokalu. Każdorazowo dłużnicy informowani są o:

możliwości ubiegania się o przyznanie dodatku mieszkaniowego (Poznańskie Centrum Świadczeń),
możliwości ubiegania się o pomoc z Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie,
możliwości zgłoszenia się do spółdzielni socjalnych,
możliwości zgłoszenia się do innych właściwych placówek pomocowych.

Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o. realizuje także pilotażowy program „Dozorca”, w którym najemcy komunalni, posiadający zadłużenie z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego mogą odpracować zaległości poprzez sprzątanie i dbanie o budynki komunalne.

Odszkodowania – zobowiązania Miasta za niedostarczenie lokalu socjalnego

W związku z obsługą odszkodowań za niedostarczenie lokali socjalnych, w 2018 r. Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o. wystawił 509 not księgowych na łączną kwotę 7,1 mln zł.

Odszkodowanie jest świadczeniem należnym wynajmującemu albo właścicielowi od osoby, która zajmuje lokal bez tytułu prawnego, dla której Miasto Poznań nie dostarczyło lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego, są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Wysokość odszkodowania co do zasady odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.