Zarząd, administracja i opłaty czynszowe w zasobach komunalnych Poznania

Zarządzanie komunalnym zasobem mieszkaniowym Poznania prowadzi Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o.

Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o. (ZKZL) przejął, z dniem 21 sierpnia 2017 r., zadanie bezpośredniego zarządzania zasobem powierzonym przez Miasto Poznań umową dzierżawy oraz zasobem będącym w użytkowaniu wieczystym spółki.

Przedmiotem działalności ZKZL jest realizacja zadania własnego gminy polegającego na tworzeniu warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej oraz w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego. Spółka ma również obowiązek konserwacji i remontów budynków, budowli, lokali oraz związanej z nimi infrastruktury, w zakresie mającym na celu utrzymanie ich w stanie niepogorszonym.

Zasady zarządzania zasobem oraz podstawowe zadania określające przedmiot i podmioty nim gospodarujące określone zostały w Programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2019-2023.

Celami Programu są:

• poprawa dostępności zasobu mieszkaniowego Miasta dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkanek i mieszkańców, która realizowana jest poprzez:
  • budowę nowych mieszkań przez ZKZL
  • zwiększenie liczby remontowanych i zagospodarowywanych pustostanów
  • wdrożenie strategii zasiedlania zasobu komunalnego, poprzez pozyskiwanie nowych mieszkań z zasobu komunalnego z przeznaczeniem na cele socjalne
• poprawa jakości i warunków zamieszkania w zasobie mieszkaniowym Miasta, która realizowana jest m. in. poprzez:
  • poprawę stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Miasta w ramach przyjętej i realizowanej polityki mieszkaniowej
  • realizację programu „Przyjazne Podwórko” – wdrożenie programu włączenia mieszkanek i mieszkańców we współzarządzanie nieruchomościami, w których zamieszkują
• poprawa efektywności zarządzania zasobem mieszkaniowym Miasta, która realizowana jest m.in. poprzez:
  • wspieranie działań remontowych we wspólnotach mieszkaniowych oraz inicjowanie procesów remontowych poprzez stosowanie instrumentów motywacyjnych

Spółka w 2019 r. realizowała prace w zakresie inwestycji, modernizacji i remontów obejmujące:

• wybudowanie 120 komunalnych lokali mieszkalnych
• remont 8 starych kamienic
• roboty ogólnobudowlane i konserwatorskie kamienic

Remonty zrealizowane w zasobie komunalnym Miasta Poznania w latach 2018-2019

źródło: ZKZL

Źródłem finansowania realizacji tych zadań są:

• kredyt udzielony przez Europejski Bank Inwestycyjny w wysokości 178 mln zł
• środki przekazane z budżetu Miasta Poznania na modernizację kamienic (6,5 mln zł w 2019 roku)
• emisja obligacji w wysokości 117 mln zł 

W ramach zadań inwestycyjno-remontowych ZKZL m.in.:

• zakończył modernizację kamienic przy ul. Śniadeckich 6, 6A, na co wydatkowano w 2019 r. kwotę w wysokości 4,1 mln zł netto oraz przy ul. Sikorskiego 24-25, na co wydatkowano w 2019 r. kwotę w wysokości 928,4 tys. zł netto; ponadto w trakcie modernizacji jest kamienica przy ul. Wrocławskiej 20/Podgórnej 19,19A, na co wydatkowano w 2019 r. kwotę 996,4 tys. zł netto. Opracowywana jest dokumentacja projektowa na budynki przy ul. Kilińskiego 4, Kilińskiego 5 oraz przy ul. Łąkowej 13 – na ten cel wydano w 2019 r. 207 tys. zł
• wykonał modernizację dachu w 5 budynkach komunalnych za kwotę 515,3 tys. zł netto
• wykonał modernizację izolacji w 7 budynkach komunalnych za kwotę 501 tys. zł netto
• w 25 budynkach zlikwidował zbiorniki na nieczystości płynne i wykonał przyłącza do kanalizacji sanitarnej za kwotę 145 tys. zł
• prowadził roboty termomodernizacyjne w budynku przy ul. Naramowickiej 144A, na co wydatkował w 2019 r. 823,3 tys. zł netto. Planowany termin zakończenia robót w I kwartał 2020 r.

Ponadto, w ramach inwestycji realizowanych przez Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o., w trybie inwestorstwa zastępczego, spółka realizowała projekty:

• opracowania dokumentacji na termomodernizację budynków komunalnych przy ulicach: Rybaki 16, Małeckiego 17, Fabryczna 2-2A, Królowej Jadwigi 52-54A/Łąkowa 9, Kościuszki 80, Ratajczaka 45, Bydgoska 4C, Przemysłowa 48, Przemysłowa 27-27A – dokumentacja opracowana, w trakcie pozyskiwania decyzje pozwolenia na budowę dla budynku przy ul. Przemysłowej 27-27A
• termomodernizacji budynków komunalnych przy ulicach Rybaki 16 i Małeckiego 17
• „Walka ze smogiem” – zmiana źródła ogrzewania wraz z podłączeniem do miejskiej sieci ciepłowniczej budynków przy ulicach: Staszica 6, Kraszewskiego 19, Wawrzyniaka 14

Opłaty czynszowe w mieszkaniach komunalnych

Źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej Miasta Poznania są m.in. środki uzyskane z opłat za najem lokali komunalnych. Miesięczny czynsz w mieszkaniach komunalnych ustalany był na podstawie Zarządzenia nr 574/2019/P Prezydenta Miasta Poznania z dnia 9 lipca 2019 r. w sprawie określenia wysokości stawek czynszu za najem lokali, zgodnie z przyjętą polityką czynszową zawartą w uchwale Nr LXIX/1274/VII/2018 Rady Miasta Poznania z dnia 3 lipca 2018 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2019-2023 (Dziennik Urzędowy Województwa Wielkopolskiego z dnia 18 lipca 2018 r. poz. 5965).

Miasto Poznań zostało podzielone na 4 strefy czynszowe: strefę centralną, śródmiejską, pośrednią i peryferyjną. Załącznik nr 3 do przedmiotowej uchwały zawiera Kartę punktową lokalu, która określa czynniki podwyższające i obniżające wartość użytkową lokalu.

Zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta miesięczna stawka czynszu za 1m² powierzchni użytkowej obliczona jest indywidualnie dla danego lokalu z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokalu według kryterium punktowego określonego w Karcie punktowej lokalu.

Przy zawieraniu nowych umów najmu, ustalona zgodnie z ww. zarządzeniem minimalna wysokość stawki czynszu dla lokali mieszkalnych wynosi 4,90 zł/m², a maksymalna 12,90 zł/m².

Dla najemców zajmujących lokale, w których stawki czynszu nie osiągnęły poziomu wynikającego z Karty punktowej lokalu corocznie podwyższa się stawkę czynszu o wartość nie większą niż 10 %.

Średnia stawka czynszu w zasobie komunalnym w 2019 r. kształtowała się na poziomie 7,58 zł/m².

Miesięczna stawka czynszu obowiązująca w 2019 r.

źródło: ZKZL

Zadłużenia czynszowe wynajmujących mieszkania komunalne

W związku z koniecznością zapobiegania wzrastającym zaległościom czynszowym wprowadzono zmiany w dotychczasowym funkcjonowaniu Działu Windykacji i Eksmisji, wprowadzono nowe rozwiązania pozwalające na realne zarządzanie należnościami, zmieniony został sposób „prowadzenia” windykacji. Szczególny nacisk położony został na weryfikację zadłużenia w lokalach komunalnych. Została utworzona komórka mająca na celu dążenie do kontaktu bezpośredniego z zadłużonym klientem lub klientką. Ponadto poza działaniami związanymi z windykacją i odzyskiwaniem zarówno środków finansowych, jak i lokali, windykację oparto na udzieleniu pomocy każdej osobie, której ta pomoc jest potrzebna.

Dla podniesienia efektywności działań, jak i potrzeby zmotywowania zadłużonych mieszkanek i mieszkańców do działania, zaczęto odwiedzać osoby zadłużone w miejscu ich zamieszkiwania, w celu przeprowadzania wywiadów terenowych w sprawach wymagających potwierdzenia faktu zamieszkiwania bądź niezamieszkiwania w lokalu, przeprowadzenia rozmowy motywującej z osobami nie wnoszącymi wpłat z tytułu bieżących należności lub wszczęcia postępowań zmierzających do eksmisji z zajmowanego lokalu.

Podjęte działania windykacyjne, w tym wizyty w zadłużonych lokalach dały efekt wymierny poprzez wzrost wpływu korespondencji, liczby spotkań w siedzibie spółki, także z Zarządem, co pozwoliło utrzymać wysoką ściągalność bieżących należności. Zmiana sposobu prowadzenia windykacji pozwoliła w latach 2016-2019 na zmniejszenie liczby spraw kierowanych na drogę sądową oraz zwiększenie liczby udzielonych ulg w spłacie powstałych zaległości (rozłożenie zaległości na raty).

W celu zawarcia porozumienia z wynajmującym osoba dłużna musi złożyć wniosek, w którym wskaże propozycję wysokości miesięcznej raty oraz dołączy zaświadczenie o dochodach lub deklarację podatkową za ostatni rok obrotowy wraz z oświadczeniem o stanie majątkowym. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku, przygotowane zostaje porozumienie ratalne, zawierające warunki oraz harmonogram comiesięcznych spłat. Na czas obowiązywania porozumienia wstrzymane zostaje naliczanie odsetek od długu.

Poza możliwością zawarcia porozumienia ratalnego, każdy najemca może odpracować zadłużenie poprzez przystąpienie do programu „Dozorca”, który umożliwia spłatę zadłużenia w formie pełnienia świadczenia niepieniężnego. Osoba zadłużona, wykonując różne prace porządkowe w budynkach komunalnych i w ich otoczeniu, może odpracowywać powstałe zadłużenie. Po rozpatrzeniu wniosku, przydzieleniu terenu oraz zawarciu porozumienia na odpracowanie długu, sprzęt oraz środki czystości niezbędne do wykonywania prac zapewnia ZKZL.

Efektem działań jest utrzymanie wysokiej ściągalności należności, a przede wszystkim spadek liczby osób zadłużonych i kwoty zadłużenia odpowiednio o 13% i 15% w 2019 r. w stosunku do roku poprzedniego.

Stan zadłużenia w latach 2017-2019 – dane na koniec roku

źródło: ZKZL