Gospodarka nieruchomościami jest ważnym instrumentem kształtowania przestrzeni i narzędziem sterowania procesami rozwoju miasta.
Obszary aktywności w ramach gospodarki nieruchomościami Poznania w 2019 r.
Realizacja projektów związanych z wykorzystaniem nieruchomości Miasta Poznania i Skarbu Państwa
W 2019 r. realizowane były projekty związane z wykorzystaniem nieruchomości Miasta Poznania i Skarbu Państwa. Kontynuowano i wdrożono do realizacji projekty aktywizacji terenów nadrzecznych. W 2019 r. zawarto 2 kolejne umowy na dzierżawę nieruchomości w sąsiedztwie rzeki Warty. Dzięki aktywności partnerów prywatnych mieszkańcy uzyskali dostęp do usług gastronomicznych, kulturalnych i sportowych.
Zakończono budowę profesjonalnego zaplecza socjalnego Przystani w Starym Porcie. Inwestycja skierowana jest do osób użytkujących przystań jachtową. Dzięki temu, że zaplecze posiada część gastronomiczną, z nowej infrastruktury korzystać będą mogli również mieszkanki i mieszkańcy oraz osoby zwiedzające miasto. W ciągu roku przygotowywano dokumentację projektową dla budowy przystani jachtowej, jako etapu do powstania w Poznaniu całorocznej przystani jachtowej oraz nurtowej.
arch. UMP
Kolejny rok nad rzeką funkcjonowała tymczasowa przystań oraz 2 wypożyczalnie sprzętu wodnego. Tramwaj Wodny w sezonie letnim pływał na stałej trasie pomiędzy przystankami Chwaliszewo – Politechnika – Rataje – Wilda – Katedra – Chwaliszewo.
Wyremontowane zostały schody przy moście Bolesława Chrobrego oraz przy ul. Wieżowej, które umożliwiają bezpieczne zejście na tereny nadrzeczne.
Znaczna część zasobów zarówno finansowych, jak i organizacyjnych związanych z realizacją programu strategicznego „Rzeka w mieście” dedykowana została działaniom związanym z utrzymaniem porządku. Dzięki podjętym działaniom tereny nadrzeczne objęte są stałym utrzymaniem czystości wraz z cyklicznym wykaszaniem traw. Na ten cel w 2019 r. wydano 600 tys. zł. Ponadto na terenach nadrzecznych znajdują się kontenery umożliwiające segregację odpadów oraz pojemniki na żar, mające zapobiegać pożarom kontenerów na odpady. Kolejny sezon działały także strefy dozwolonego spożywania alkoholu nad Wartą. Kontynuowano działania proekologiczne z udziałem organizacji społecznych.
Realizacja zadań w zakresie ochrony praw właścicielskich
W 2019 r. Miasto Poznań podejmowało działania mające na celu ochronę praw rzeczowych przysługujących gminie w postępowaniach administracyjnych dotyczących zwrotu wywłaszczonych nieruchomości i stwierdzenia nieważności orzeczeń o wywłaszczeniu nieruchomości oraz w postępowaniach cywilnych dotyczących odszkodowań z tytułu art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Działania te doprowadziły do wydania przez organ korzystnych dla Miasta orzeczeń w 21 postępowaniach w stosunku do nieruchomości o łącznej szacunkowej wartości około 190 mln zł.
Postępowania dotyczące odszkodowań
W postępowaniach cywilnych dotyczących odszkodowań z tytułu art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działania Miasta Poznania doprowadziły do oddalenia przez Sąd powództw na łączną kwotę 267,7 mln zł oraz dokonano nabycia do zasobu Miasta Poznania, na podstawie zawartych przed sądem ugód, 2 nieruchomości o łącznej wartości 19,2 mln zł.
Nabywanie nieruchomości do zasobu nieruchomości Miasta Poznania
Miasto Poznań nabyło w trybach cywilnoprawnych 18 nieruchomości, na które składa się 20 działek oraz 3 lokale mieszkalne. W wyniku prowadzonych negocjacji Miasto pozyskało wyżej wymienione tereny za kwotę średnio o ok. 14% niższą od wartości rynkowych, określonych przez rzeczoznawców majątkowych w operatach szacunkowych.
Na szczególną uwagę zasługuje nabycie do zasobu gminy terenu na tyłach kościoła farnego tj. drugiego dziedzińca Urzędu Miasta. W wyniku porozumienia ze stroną kościelną udostępniona została kolejna przestrzeń publiczna, a otwarta furtka do Parku Chopina skraca drogę do gmachu Urzędu Miasta Poznania od strony ul. Podgórnej.
Miasto nabyło w rejonie ulic Chyżańskiej i Kruczej kolejne 4 działki o łącznej powierzchni ponad 29 tys. m2 umożliwiając dalszą rozbudowę terenów zieleni parku Rataje.
Miasto Poznań pozyskało w formie zamiany nieruchomość przy ul. Czarna Rola oraz nabyło ostatnie lokale mieszkalne w budynkach przeznaczonych do rozbiórki przy ul. Naramowickiej, uregulowując w całości sytuację terenowo-prawną gruntów, po których przebiegać będzie nowo budowana trasa tramwajowa. W celu zabezpieczenia terenów pod kolejne etapy rozbudowy układu transportu zbiorowego na Naramowicach, pozyskano nieruchomość przy ul. Zagajnikowej (przyszła pętla tramwajowa).
Miasto Poznań nabyło lokale mieszkalne oraz nieruchomości, niezbędne pod wyżej wskazane przedsięwzięcie, za łączną kwotę ok. 6,3 mln zł.
Nabywanie nieruchomości do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa
W 2019 r. prowadzono czynności mające na celu ustalenie przesłanek nabycia nieruchomości w wyniku: spadkobrania, zasiedzenia, w trybie przemilczenia oraz w postępowaniu administracyjnym, prowadzonym na podstawie ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. W wyniku przepisów wprowadzających ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym, zasób Skarbu Państwa przejął 12 nieruchomości o łącznej powierzchni 347,6 tys. m2 i wartości 31,9 mln zł.
Ewidencja zasobu
Komunalizacja mienia
Na podstawie decyzji Wojewody Wielkopolskiego, która stanowi podstawę do ujawnienia prawa własności w księgach wieczystych do zasobu Miasta Poznania nabyte zostały nieruchomości Skarbu Państwa. W 2019 r. Wojewoda Wielkopolski wydał decyzje obejmujące nabycie 71 działek o łącznej powierzchni ponad 12 ha.
Statystyka obiektów komunalnych
| Grupa Inwentaryzacyjna | Obiekty komunalne – stan na 31.12.2018 r. | Obiekty komunalne – stan na 31.12.2019 r. | ||
| Liczba działek | Powierzchnia w m2 | Liczba działek | Powierzchnia w m2 | |
| Budynki komunalne | 3 092 | 6 362 722 | 3 092 | 6 362 722 |
| Przedszkola | 597 | 262 986 | 597 | 262 986 |
| Grunty | 30 861 | 105 451 819 | 30 895 | 105 501 630 |
| Obiekty kultury | 14 | 7 305 | 14 | 7 305 |
| Przedsiębiorstwa | 173 | 508 100 | 173 | 508 100 |
| POSiR | 37 | 768 100 | 37 | 768 100 |
| ZOZ | 439 | 59 558 | 439 | 59 558 |
| Komunalizacja na rzecz Miasta Poznania na prawach powiatu | 1 451 | 3 479 202 | 1 488 | 3 550 127 |
| Grunty rolne | 107 | 1 616 622 | 107 | 1 616 622 |
| Razem | 36 771 | 118 516 414 | 36 842 | 118 637 150 |
źródło: UMP
Realizacja roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości stanowiących własność Miasta Poznania lub Skarbu Państwa
W 2019 r. prowadzono około 1 350 spraw dotyczących bezumownego korzystania z nieruchomości stanowiących własność Miasta Poznania i Skarbu Państwa. Efektem prowadzonych postępowań jest wystawienie z tego tytułu faktur VAT i wezwań do zapłaty wynagrodzenia na kwotę powyżej 18,9 mln zł.
W 2019 r. w wyniku prowadzonych postępowań dotyczących bezumownego korzystania z nieruchomości Miasta Poznania lub Skarbu Państwa zajętych pod budowę lub lokalizację urządzeń infrastruktury wystawiono 158 zleceń na wystawienie faktur VAT z tytułu bezumownego korzystania z gruntu na łączną kwotę prawie 1,4 mln zł netto.
Udostępnianie nieruchomości Miasta Poznania lub Skarbu Państwa pod budowę urządzeń przesyłowych
W 2019 r. do Miasta wpłynęło 331 wniosków dotyczących budowy urządzeń przesyłowych. W wyniku pozytywnego rozpatrzenia wniosków o udostępnienie nieruchomości miejskich i Skarbu Państwa wydano 214 promes zawarcia umów najmu. Przygotowano 6 wykazów nieruchomości przeznaczonych do najmu pod realizację urządzeń przesyłowych, zawierających łącznie 59 pozycji.
W 2019 r. zawarto 72 umowy najmu na czas budowy urządzeń przesyłowych na łączną powierzchnię 2,6 tys. m2, o czynszu najmu wynoszącym 151,8 tys. zł netto oraz 21 umów najmu pod lokalizację urządzeń przesyłowych o łącznej długości 726 mb (urządzenia liniowe), powierzchni 172 m2 (urządzenia kubaturowe) i łącznym czynszu rocznym wynoszącym 20,7 tys. zł netto.
Zarządzanie nieruchomościami
Sprzedaż mieszkań komunalnych w trybie bezprzetargowym na rzecz osób najmujących
W 2019 r. do Miasta wpłynęło 16 wniosków o wykup komunalnych lokali mieszkalnych, w tym 5 o nabycie nieruchomości zabudowanych budynkami jednolokalowymi. Dodając do tej liczby 48 spraw z lat ubiegłych, łączna liczba wniosków o wykup komunalnych lokali mieszkalnych do rozpatrzenia w 2019 r. wynosiła 64.
W 2019 r. sprzedano:
- 18 lokali mieszkalnych (w tym: 17 za gotówkę, 1 na raty)
- 7 nieruchomości zabudowanych budynkami jednolokalowymi (w tym: 6 za gotówkę, 1 na raty)
W 2019 r. zostało przygotowanych:
- 26 ofert skierowanych do osób najmujących w sprawie możliwości nabycia lokali mieszkalnych
- 19 protokołów uzgodnień w sprawie postanowień umowy sprzedaży lokali mieszkalnych
- 7 protokołów z rokowań w sprawie sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami jednolokalowymi
Z wykupu lokalu mieszkalnego zrezygnował 1 najemca.
Do realizacji na 2020 r. przeszło 39 spraw, w tym:
- 17 lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży
- 5 nieruchomości zabudowanych budynkami jednolokalowymi
- 6 spraw, których realizacja została czasowo wstrzymana
- 11 wniosków odesłanych do ZKZL (w tym 1 nieruchomość zabudowana budynkiem jednolokalowym)
W 2019 r. wydano 35 zleceń na wycenę lokali mieszkalnych (w tym 14 zleceń dotyczących budynków jednolokalowych). Sporządzono łącznie 33 operaty szacunkowe, w 2 przypadkach rzeczoznawcy odstąpili od wyceny w wyniku rozbieżności w strukturze lokali bądź rezygnacji najemców z wykupu.
Średnia cena 1 m2 powierzchni lokalu mieszkalnego wg ceny rzeczoznawcy majątkowego w roku 2019 wynosiła 4 512 zł.
Średnia cena 1 m2 powierzchni lokalu mieszkalnego po uwzględnieniu przysługujących bonifikat w roku 2019 wynosiła 483,52 zł.
Średnia cena 1 m2 sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem jednolokalowym bez uwzględnienia przysługujących bonifikat w roku 2019 wynosiła 546 zł.
Średnia cena 1 m2 sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem jednolokalowym po uwzględnieniu przysługujących bonifikat w roku 2019 wynosiła 114 zł.
W 2019 r. na wniosek właścicielek i właścicieli lokali wystawiono 267 kwitów mazalnych w celu wykreślenia hipotek ustanowionych na rzecz Miasta Poznania przy sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych.
Dzierżawy i użyczenia
Nieruchomości komunalne
W 2019 r. zawarto 259 umów dzierżawy/najmu na czas oznaczony do lat 3 lub na czas nieoznaczony albo oznaczony dłuższy niż 3 lata. Spośród wszystkich zawartych umów, 95 umów dzierżawy to umowy na czas oznaczony do 3 miesięcy. Rozwiązano z różnych przyczyn i wygaszono (z powodu orzeczenia zwrotu nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców, z powodu zgonu lub ustania bytu prawnego osoby najmującej) łącznie 447 umów. Ponadto zawarto 8 umów użyczenia gruntu komunalnego.
Na dzień 31.12.2019 r. liczba obowiązujących umów dzierżawy wynosiła 5 649 na powierzchnię gruntu 6,7 mln m2 (nie wliczając umowy zawartej w 2013 r. z Zarządem Komunalnych Zasobów Lokalowych obejmującą nieruchomości zabudowane i niezabudowane na łączną powierzchnię 870,2 tys. m2).
Dzierżawy gruntów komunalnych
| 2018 | 2019 | |
| Liczba złożonych wniosków o wydzierżawienie gruntu | 603 | 538 |
| Liczba zawartych umów, łączna powierzchnia w m2 | 258, 1 017 201 m2 |
259, 286 949 m2 |
| Liczba aneksowanych umów | 186 | 107 |
| Liczba pism zmieniających treść umowy | 124 | 118 |
| Liczba umów rozwiązanych, łączna powierzchnia w m2 |
420, 491 453 m2 |
442, 407 308 m2 |
| Liczba negatywnie załatwionych spraw | 36 | 68 |
| Liczba wydanych promes dot. zawarcia umowy | 22 | 8 |
| Liczba zawartych umów użyczenia | 3 | 8 |
| Liczba obowiązujących umów dzierżawy ogółem | 5 349 |
5 649 |
źródło: UMP
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Miasta Poznania
W 2019 r. wydano 14,2 tys. zaświadczeń o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 139).
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa
W 2019 r. wydano 2,8 tys. zaświadczeń o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 139).
Zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym na rzecz poznańskich szkół wyższych
W 2019 r. sprzedano nieruchomość Skarbu Państwa położoną w rejonie ul. Nad Różanym Potokiem, oznaczoną geodezyjnie: obręb Morasko, ark. 28, działka nr 275 oraz 276. Sprzedaż nastąpiła w trybie bezprzetargowym z 94% bonifikatą na cel publiczny (budowę zespołu domów studenckich z przedszkolem oraz stołówką) na rzecz Uniwersytetu im. A. Mickiewicza.
Ponadto Rada Miasta Poznania podjęła uchwałę nr XV/226/VIII/2019 z dnia 9 lipca 2019 r. w sprawie bonifikaty dla Uniwersytetu Medycznego im. K. Marcinkowskiego w Poznaniu od ceny sprzedaży nieruchomości miejskiej, położonej w Poznaniu przy ul. Bukowej 35. Wyrażono zgodę na udzielenie 99% bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości zabudowanej – obęb Jeżyce, arkusz 16, działka 104, pow. 845 m2.
Realizacja dochodów w latach 2018-2019 w zakresie zadań własnych gminy
Dochody z gospodarowania nieruchomościami w zakresie zadań własnych gminy w 2019 r.
|
2018 (w tys. zł) |
2019 (w tys. zł) |
|
| Wpływy z opłat za zarząd, użytkowanie i użytkowanie wieczyste nieruchomości, w tym: | 40 121,61 | 41 435 |
| a) trwały zarząd | 2 428,56 | 2 394,94 |
| b) użytkowanie wieczyste | 36 842,88 | 37 554,03 |
| c) I opłata | 164,16 | 135,29 |
| d) służebność gruntowa | 686,01 | 1 350,74 |
| Dochody z najmu i dzierżawy składników majątkowych | 27 745,28 | 19 867,54 |
| Dochody z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności | 5 612,38 | 13 760,46 |
| Wpłaty z tytułu odpłatnego nabycia prawa własności nieruchomości w tym: | 35 542,6 | 72 490,32 |
| 1) sprzedaż mieszkań łącznie | 1 875,08 | 1 250,64 |
| a) sprzedaż mieszkań z bonifikatą | 1 724,38 | 1 250,64 |
| b) sprzedaż działek | 24 716,57 | 71 239,68 |
| Pozostałe dochody, w tym: | 2 233,36 | 1 519,33 |
| 1) odsetki | 680,96 | 698,79 |
| Razem | 111 255,2 | 149 072,7 |
źródło: UMP
Struktura dochodów z gospodarki nieruchomościami w zakresie zadań własnych miasta w 2019 r.
Orzecznictwo administracyjne związane z gospodarką nieruchomościami
W 2019 r. postępowania w sprawie zwrotu nieruchomości prowadzono w odniesieniu do 93 spraw, w ramach których załatwiono 37 spraw, w tym wydano 9 decyzji kończących postępowanie.
Postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za działki (wydzielone, zajęte i przeznaczone pod drogi, wchodzące w skład linii kolejowych) dotyczyły 315 spraw, z których załatwiono 48 poprzez wydanie 32 decyzji. Kwota ustalonych odszkodowań płatnych przez Miasto Poznań wyniosła ok 8,9 mln zł.
Postępowaniem o wywłaszczenie nieruchomości i ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie objęto w 2019 r. 70 spraw, z których załatwiono 29 spraw decyzjami kończącymi postępowanie. Kwota ustalonych odszkodowań wyniosła 11,2 mln płatnych przez Skarb Państwa (9,2 mln zł) i ENEA Operator Sp. z o.o. (2,0 mln zł).
Postępowania o podział nieruchomości
Wpłynęło 385 wniosków o podział. Wydano 314 decyzji w postępowaniach o podział oraz 311 postanowień opiniujących wstępny projekt podziału.
Ustalenie opłat adiacenckich
W 2019 r. postępowaniem w sprawie opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości objętych było 258 spraw. Załatwiono 182 sprawy, wydano 130 decyzji, w tym 102 o ustaleniu opłaty, 27 o odstąpieniu od naliczenia opłaty i 1 sprawę umorzono. Wysokość opłat wg ustaleń w decyzjach wyniosła ok. 746 tys. zł. W 52 sprawach stwierdzono brak podstaw do wszczęcia postępowania.
Postępowaniem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z budową urządzeń infrastruktury technicznej objęto 211 spraw, załatwiono 110 spraw wydając 91 decyzji, w tym 76 decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, 7 decyzji o odstąpieniu od ustalenia opłaty i 8 decyzji o umorzeniu postępowania. Wysokość opłat w ustalonych decyzjach o naliczonych opłatach wyniosła 415,3 tys. zł.
Postępowania o ustalenie opłaty planistycznej
Postępowanie o ustalenie opłaty planistycznej dotyczyło 14 spraw. Załatwiono 11 spraw wydając 9 decyzji, w tym 2 o ustaleniu opłaty, 5 decyzji o odstąpieniu od ustalenia opłaty i 2 decyzje umarzające postępowanie. Opłata planistyczna ustalona w decyzjach o jej naliczeniu wyniosła 314,7 tys. zł.