Potrzeby mieszkaniowe mieszkańców Miasta Poznania zaspokajane są przede wszystkim w oparciu o komunalne zasoby mieszkaniowe. Zasób ten skierowany jest głównie do osób i rodzin o niskich dochodach. Niezwykle istotne jest zatem podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu w szczególności: bieżące administrowanie istniejącym zasobem, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości.

Zarządzanie mieszkaniowymi zasobem Miasta Poznania regulują:

Uchwała nr LVIII/1095/VII/2017 Rady Miasta Poznania z 5 grudnia 2017 r. w sprawie przyjęcia Polityki mieszkaniowej Miasta Poznania na lata 2017-2027,
Uchwała nr LXIX/1274/VII/2018 Rady Miasta Poznania z 3 lipca 2018 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2019-2023 (ze zm.);
Uchwała nr XIX/322/VIII/2019 Rady Miasta Poznania z 19 listopada 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania (ze zm.);
Uchwała nr LXI/842/V/2009 Rady Miasta Poznania z 13 października 2009 r. w sprawie określenia zasad sprzedaży na rzecz najemców komunalnych lokali mieszkalnych;
Uchwała nr XIX/321/VIII/2019 Rady Miasta Poznania z 19 listopada 2019 r. w sprawie warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych przy sprzedaży lokali mieszkalnych;
Uchwała nr LI/786/VI/2013 Rady Miasta Poznania z 18 czerwca 2013 r. w sprawie przyznania najemcom pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednolokalowymi stanowiącymi w całości przedmiot najmu, będących własnością Miasta Poznania, oraz określenia zasad ich sprzedaży (ze zm.);
Uchwała nr L/777/VI/2013 Rady Miasta Poznania z 21 maja 2013 r. w sprawie przekształcenia samorządowego zakładu budżetowego pn. Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu poprzez likwidację w celu utworzenia spółki prawa handlowego (ze zm.);
Umowa dzierżawy nr D/51/1031 z 9 października 2013 roku (ze. zm.) zawarta pomiędzy Miastem Poznań a Zarządem Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o.;
Umowa w sprawie warunków realizacji powierzonych zadań własnych oraz przyznawania i rozliczania wsparcia działalności powierzonej wraz z aneksem do umowy z 31 lipca 2018 r. zawarta pomiędzy Miastem Poznań a Zarządem Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o.

Zadania w zakresie zarządzania, zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszkaniowych oraz w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu realizuje spółka miejska Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o. (ZKZL). Zarządzając komunalnym zasobem lokalowym, działa ona w oparciu o zapisy umieszczone w podstawowych dokumentach wymienionych powyżej.

Nadrzędnymi celami gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania są:

poprawa dostępności zasobu mieszkaniowego Miasta Poznania w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jego mieszkańców;
poprawa jakości i warunków zamieszkania w zasobie mieszkaniowym Miasta;
poprawa efektywności zarządzania zasobem mieszkaniowym Miasta.

Funkcję wspomagającą i wspierającą realizację celu polityki mieszkaniowej polegającego na poprawie dostępności do mieszkania pełni także Poznańskie Towarzystwo Budownictwo Społecznego Sp. z o.o. – spółka ze 100% udziałem własnościowym Miasta Poznania, dysponująca zasobem społeczno-czynszowym i realizująca szereg programów w zakresie mieszkalnictwa.

Pandemia COVID-19 w 2020 r. wywołała niespodziewaną zmianę w sytuacji gospodarczej widoczną również w zakresie mieszkalnictwa. Sytuacja epidemiczna była podstawą do wywołania zmian do uchwały nr XIX/322/VIII/2019 Rady Miasta Poznania z 19 listopada 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania – ustalono nowe zasady naboru wniosków o pomoc mieszkaniową (wnioski będą przyjmowane przez cały rok kalendarzowy, a listy socjalna i mieszkaniowa będą aktualizowane na bieżąco), nie zmieniając przy tym kryteriów prowadzonego naboru.

Dział IT ZKZL przygotował infrastrukturę informatyczną, umożliwiającą w sposób niezakłócony realizację bieżących procesów oraz obsługę klienta. Dla poprawy komunikacji wewnętrznej oraz w celu organizacji spotkań z podmiotami zewnętrznymi spółka korzystała z narzędzia informatycznego MS Teams, który stał się podstawowym kanałem komunikacji w spółce.

Stan komunalnych zasobów lokalowych

Komunalny zasób lokali mieszkalnych w 2020 r. (lokale mieszkalne i socjalne) wynosił na koniec grudnia 2020 r. 12 553, w tym: w budynkach wspólnot mieszkaniowych znajdowały się 6 984 lokale, w budynkach komunalnych 5 520 lokali, w budynkach spółdzielni mieszkaniowych 49 lokali. W ramach nowego budownictwa przybyło 50 lokali. Dotychczasowym najemcom sprzedano 22 lokale mieszkalne i 8 nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednolokalowym. W zasobach komunalnych Poznania było 11,5 tys. najemców lokali.

Realizacja zadań z zakresu zarządzania komunalnym zasobem

Czynności administracyjne

Pracownicy ZKZL w imieniu Miasta Poznania uczestniczyli w zebraniach 768 wspólnot mieszkaniowych oraz w zarządzie nieruchomościami wspólnymi, nadzorując pracę zarządów wspólnot mieszkaniowych oraz zarządców nieruchomości wspólnych (we współpracy z pozostałymi członkami wspólnoty mieszkaniowej). W I kwartale 2020 r., do 10.03.2020 r., odbyło się 397 zebrań absolutoryjnych. Na skutek wprowadzenia ograniczeń w związku z pandemią od 11.03.2020 r. uczestnictwo pełnomocników w zebraniach zostało zawieszone w związku z zagrożeniem epidemiologicznym. W przypadku pozostałych 368 wspólnot mieszkaniowych z udziałem Miasta Poznania decyzje związane ze sprawozdaniem za 2019 r. i ustaleniem planu rzeczowo-finansowego i wysokości zaliczek w 2020 r. wyjątkowo podejmowane były w trybie głosowania indywidualnego. Miało to związek z decyzjami dotyczącymi wprowadzenia stanu epidemii i rezygnacji z przeprowadzenia zebrań absolutoryjnych w przewidzianym terminie.

Pandemia COVID-19 wpłynęła na realizację zadań w zakresie wykonywanych eksmisji. Zgodnie z art. 15 zzu ustawy z 2.03.2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2020 r. poz. 374 i 567 z późn. zm.), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Wszystkie planowane eksmisje w 2020 r. zostały wstrzymane (wykonano jedynie 2 eksmisje z lokali mieszkalnych do lokali socjalnych, które zostały przeprowadzone w okresie ochronnym, czyli przed pandemią COVID-19). Obecnie na wyznaczenie terminu eksmisji czeka 168 wniosków. Brak możliwości wykonywania eksmisji wpływa na ilość odzyskanych lokali, które można następnie przeznaczyć na realizację zadań spółki.

W komunalnym zasobie lokali użytkowych zauważa się, że przedsiębiorcy, których kondycja finansowa uległa pogorszeniu w związku z epidemią COVID-19, mają problemy z regulowaniem bieżących należności. Odnotowano znaczny spadek wpływów z tytułu opłat czynszowych w miesiącach, w których zostały wprowadzone obostrzenia, tj. marzec i kwiecień 2020 r. W miesiącach letnich nastąpiła poprawa w zakresie wpływów z tego tytułu, ale ponowne wprowadzenie obostrzeń doprowadziło do ponownej tendencji spadkowej. Wychodząc naprzeciw problemom najemców, każdorazowo podjęto działania, by znaleźć najlepsze rozwiązanie w danej sytuacji. Zawarto z dłużnikami łącznie 106 porozumień określających sposób spłaty zaległych należności w ratach, nierzadko z odroczeniem terminu spłaty. Wskazana ilość zawartych porozumień to prawie o 50% więcej niż zawarto ich w 2019 r. Dodatkowo wprowadzony został program dotyczący obniżki czynszu w okresie obowiązywania obostrzeń związanych z pandemią.

Utrzymanie stanu technicznego

Zadania remontowo-modernizacyjne

W 2020 r. mimo warunków pandemii zakres robót remontowych utrzymano na stabilnym poziomie, a wartość wykonanych prac zwiększyła się o prawie 2 mln zł.

Realizacja zadań remontowych

Wyszczególnienie	Liczba zadań		Wartość robót w zł
Wyszczególnienie	2020	2019	2020	2019
Remonty ogólnobudowlane	5	16	59 941,06	589 024,50
Remonty stolarki okiennej	0	112	0	929 040,05
Remonty instalacji wod.-kan., c.o.	6	3	365 804,32	48 956,01
Remonty instalacji elektrycznej	4	8	95 637,04	130 222,57
Remonty instalacji gazowej	12	1	349 012,37	4 000,00
Remonty zduńskie	1	11	9 009,75	39 172,03
Remonty dekarskie	5	7	320 264,06	457 740,00
Remonty przewodów kominowych	0	1		18 900,00
Remonty lokali zwolnionych – pustostanów, w tym lokali treningowych	213	184	8 148 803,14	6 345 530,84

źródło: ZKZL

Zadania inwestycyjne

W ramach zadań inwestycyjnych m.in. :

zakończono modernizację kamienicy przy ul. Wrocławskiej 20/Podgórnej 19,19A, na co wydatkowano w 2020 r. kwotę 10,7 mln zł; w ramach zadania obejmującego modernizację kamienic opracowane zostały dokumentacje projektowe na budynki zlokalizowane przy ul. Kilińskiego 4, Kilińskiego 5, Wierzbięcice 14-14B oraz Różana 12/Żupańskiego 12 na ten cel wydano w 2020 r. kwotę 142,1 tys. zł.;
wykonano modernizację dachu w 10 budynkach komunalnych za kwotę 1,5 mln zł;
przeprowadzono modernizację izolacji w 10 budynkach komunalnych za kwotę 876,3 tys. zł;
zrealizowano modernizację stolarki okiennej w lokalach komunalnych za kwotę 1,3 mln zł;
w 8 budynkach zlikwidowano zbiorniki na nieczystości płynne i wykonano przyłącza do kanalizacji sanitarnej za kwotę 405 tys. zł.

Ponadto zakończono prace termomodernizacyjne w budynku przy ul. Naramowickiej 144A, na co wydatkowano w 2020 r. kwotę 244,6 tys. zł. Kontynuowane były prace przy ul. Marcelińskiej 30, na co wydatkowano w 2020 r. kwotę 552 tys. zł, oraz przy ul. Św. Wawrzyńca 26, na co wydatkowano 2 mln zł.

Konsekwentnie prowadzono likwidację kotłów grzewczych na paliwo stałe – w ich miejsce doprowadzono przyłącza gazowe lub miejską sieć ciepłowniczą. W 2020 r. zlikwidowano łącznie 355 palenisk, a wartość prac wyniosła 4,6 mln zł.

Opłaty czynszowe i działania windykacyjne, koszty odszkodowań

Miesięczny czynsz w mieszkaniach komunalnych ustalany jest na podstawie zarządzenia nr 574/2019/P Prezydenta Miasta Poznania z 9 lipca 2019 r. w sprawie określenia wysokości stawek czynszu za najem lokali, zgodnie z przyjętą polityką czynszową zawartą w Uchwale nr LXIX/1274/VII/2018 Rady Miasta Poznania z 3 lipca 2018 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2019-2023, ze zmianą wprowadzoną Uchwałą nr XXXV/626/VIII/2020 Rady Miasta Poznania z 29 września 2020 r. Wysokość miesięcznej stawki czynszu ustala się z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokalu według kryterium punktowego określonego w karcie punktowej lokalu. Przy zawieraniu nowych umów najmu, ustalona zgodnie z ww. zarządzeniem minimalna wysokość stawki czynszu dla lokali mieszkalnych wynosi 4,90 zł/m², a maksymalna 12,90 zł/m².

Dla najemców zajmujących lokale, w których stawki czynszu nie osiągnęły poziomu wynikającego z karty punktowej lokalu, do 2020 r. corocznie sporządzane były podwyżki stawek czynszu o wartość nie większą niż 10% obecnej stawki, z tym że stawka czynszu po podwyżce nie mogła być wyższa niż wynikająca z karty punktowej lokalu. Wprowadzona zmiana w polityce czynszowej od września 2020 r. zniosła dokonywanie podwyżek stawek czynszu do wartości stawki wynikającej z karty punktowej lokalu, o nie więcej niż 10% rocznie.

Poziom stawek czynszu w 2020 r.

Średnia stawka czynszu w zasobie komunalnym w 2020 r. kształtowała się na poziomie 7,65 zł/m². Ustalona dla lokalu socjalnego wysokość stawki czynszu wynosi 2,45 zł/m². Najniższa miesięczna stawka czynszu w lokalach mieszkalnych to 4,40 zł/m², a najwyższa to 11,45 zł/m². Średnia miesięczna stawka czynszu w lokalach mieszkalnych wynosi 7,65 zł/m².

Zadłużenia czynszowe lokatorów wynajmujących mieszkania komunalne w Poznaniu

Kwoty zaległych czynszów to problemy społeczne zarówno samych najemców, którzy z różnych powodów nie płacą terminowo za najem, jak i Miasta Poznania, które z opłat tych pokrywa koszty funkcjonowania i zarządzania zasobem mieszkaniowym. Na przestrzeni ostatnich lat kwota zadłużenia wzrastała.

W związku z koniecznością zapobiegania wzrastającym zaległościom czynszowym wprowadzono zmiany w dotychczasowym funkcjonowaniu Działu Windykacji i Eksmisji ZKZL. Wprowadzono nowe rozwiązania pozwalające na realne zarządzanie należnościami oraz zmieniono sposób „prowadzenia” windykacji. Zmiany te przyniosły widoczny skutek. W 2020 r. liczba najemców, którzy nie regulują terminowo swoich zobowiązań, zmalała o prawie 800 osób, a kwota zaległości zmniejszyła się o 9,1 mln zł.

Stan zadłużenia najemców komunalnych na koniec roku w zasobach komunalnych Poznania

Rok	Liczba dłużników łącznie	Łączna kwota zadłużenia (zł)	w tym liczba zalegających pow. 3 miesięcy	w tym łączna kwota zadłużenia powyżej 3 miesięcy (zł)
Listopad 2020	5 472	96 083 245,06	3 505	95 330 472,42
2019	6 269	105 177 313,61	3 680	104 421 246,32
2018	7 209	123 533 467,27	4 336	122 804 390,46

źródło: ZKZL

ZKZL podjął zintensyfikowane działania zmierzające do podniesienia skuteczności windykacji w celu realnego zarządzania należnościami spółki, pomimo ogólnej sytuacji w kraju związanej z pandemią COVID-19.

Szczególny nacisk położony został na identyfikację dłużników już w początkowej fazie powstawania należności czynszowych i przygotowanie do każdego dłużnika pism windykacyjnych. Szybsze reagowanie w przypadku zadłużeń 1-2 miesięcznych pozwala nie dopuścić do wielotysięcznych zadłużeń. W celu podniesienia efektywności działań, jak i potrzeby zmotywowania zadłużonych mieszkańców do działania, w 2020 r. pracownicy spółki odwiedzili dłużników 1 975 razy w miejscu ich zamieszkania w sprawach wymagających potwierdzenia faktu zamieszkiwania bądź niezamieszkiwania w lokalu, przeprowadzenia rozmowy motywującej z osobami nieponoszącymi wpłat z tytułu bieżących należności lub wszczęcia postępowań zmierzających do eksmisji z zajmowanego lokalu.

Podjęte działania windykacyjne, w tym wizyty w zadłużonych lokalach, dały wymierny efekt poprzez wzrost wpływu korespondencji (6 495 pism przychodzących), a także liczby przeprowadzonych rozmów telefonicznych (18 548 połączeń telefonicznych przychodzących). Jednakże z uwagi na ogólną sytuację w kraju związaną z pandemią COVID-19, zmniejszyła się ilość spotkań bezpośrednich z klientem, zarówno z pracownikami spółki, jak i z jej zarządem, wzrosła natomiast ilość kontaktów telefonicznych i mailowych, a pracownicy dokładali wszelkich starań, aby utrzymać wysoką ściągalność bieżących należności. Równocześnie w stosunku do klientów, którzy nie wykazali woli przystąpienia do dobrowolnej spłaty zaległych należności bądź też nie wywiązali się z zawartych porozumień, spółka skierowała sprawy na drogę sądową.

Zmiana sposobu prowadzenia windykacji oraz fakt, że pracownicy spółki starają się dotrzeć do jak największej liczby klientów pozwoliła na utrzymanie tendencji spadkowej w ilości spraw kierowanych na drogę sądową oraz zwiększenie liczby udzielonych ulg w spłacie powstałych zaległości w postaci rozłożenia zaległości na raty.

Zawarcie porozumienia, nawet na symboliczną comiesięczną kwotę, której wielkość dostosowana jest do bieżącej sytuacji rodzinnej klienta, pozwala na zatrzymanie wzrostu zadłużenia oraz wstrzymanie naliczania odsetek od długu.

Poza możliwością zawarcia porozumienia ratalnego każdy najemca może odpracować zadłużenie także poprzez przystąpienie do programu Gospodarz Domu, który umożliwia spłatę zadłużenia w formie spełnienia świadczenia niepieniężnego. Dłużnik, wykonując różne prace porządkowe w budynkach komunalnych i w ich otoczeniu, może odpracowywać powstałe zadłużenie. Program dedykowany jest mieszkańcom zasobu komunalnego gminy Miasto Poznań – najemcom lokali komunalnych, w tym socjalnych, osobom uprawnionym do zamieszkiwania z najemcą oraz osobom korzystającym z lokali komunalnych (w tym socjalnych) bez tytułu prawnego, zobowiązanym do uiszczania czynszu lub odszkodowania z tytułu korzystania z tychże lokali. Program zakresem podmiotowym obejmuje także udział dłużników – osób, których zadłużenie wynika z wyżej wymienionych tytułów prawnych. Jest on kontynuacją i rozszerzeniem programu Dozorca realizowanego w latach 2018-2019. W programie Gospodarz Domu na koniec IV kwartału 2020 r. wzięło udział 117 osób, które mają zawarte porozumienie na świadczenie niepieniężne w ramach odpracowania zadłużenia. Program umożliwił aktywizację zawodową mieszkańców zasobu lokalowego oraz zmobilizował do dbałości o przestrzeń, w której zamieszkują.

Efektem działań podejmowanych przez spółkę jest utrzymanie wysokiej ściągalności należności w 2020 r.

Odszkodowania – zobowiązania Miasta Poznania za niedostarczenie lokalu: liczba i kwota wypłaconych odszkodowań

W 2020 r. Miasto Poznań, tytułem odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego za 2020 r., wypłaciło łącznie 4,6 mln zł w 424 sprawach.

Liczba i kwota odszkodowań zapłaconych przez Miasto Poznań

Rodzaj sprawy	Liczba spraw	Kwota (zł)
Ugoda sądowa	21	338 576,75
Ugoda pozasądowa	209	2 070 999,34
Wyrok	179	2 182 641,51
Razem	424	4 592 217,60