Zasoby komunalne Poznania

Komunalny zasób lokali mieszkalnych w 2021 r. obejmował 12 635 lokali, w tym 1689 lokali wynajmowanych było w ramach najmu socjalnego.

Podstawy prawne

Zarządzanie mieszkaniowymi zasobami Miasta Poznania regulują:

• Uchwała Rady Miasta Poznania nr LVIII/1095/VII/2017 z dnia 5 grudnia 2017 roku w sprawie przyjęcia Polityki mieszkaniowej Miasta Poznania na lata 2017-2027;
• Uchwała Nr LXIX/1274/VII/2018 Rady Miasta Poznania z dnia 3 lipca 2018 roku w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2019-2023 (ze zm.);
• Uchwała Nr XIX/322/VIII/2019 Rady Miasta Poznania z dnia 19 listopada 2019 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania (ze zm.);
• Uchwała nr LXI/842/V/2009 Rady Miasta Poznania z dnia 13 października 2009 roku w sprawie określenia zasad sprzedaży na rzecz najemców komunalnych lokali mieszkalnych;
• Uchwała Nr XIX/321/VIII/2019 Rady Miasta Poznania z 19 listopada 2019 roku w sprawie warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych przy sprzedaży lokali mieszkalnych;
• Uchwała nr LI/786/VI/2013 Rady Miasta Poznania z dnia 18 czerwca 2013 roku w sprawie przyznania najemcom pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednolokalowymi stanowiącymi w całości przedmiot najmu, będących własnością Miasta Poznania, oraz określenia zasad ich sprzedaży (ze zm.);
• Uchwała nr L/777/VI/2013 Rady Miasta Poznania z dnia 21 maja 2013 roku w sprawie przekształcenia samorządowego zakładu budżetowego pn. Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu poprzez likwidację w celu utworzenia spółki prawa handlowego (ze zm.);
• Umowa dzierżawy nr D/51/1031 z 9 października 2013 roku (ze. zm.) zawarta pomiędzy Miastem Poznań a ZKZL Sp. z o.o.;
• Umowa w sprawie warunków realizacji powierzonych zadań własnych oraz przyznawania i rozliczania wsparcia działalności powierzonej wraz z aneksem do umowy z 31 lipca 2018 roku zawarta pomiędzy Miastem Poznań a ZKZL Sp. z o.o.;
• Uchwała Nr XLII/736/VIII/2021 Rady Miasta Poznania z dnia 16.02.2021 roku w sprawie przyjęcia programu „Poznań – i zamieszkaj” oraz określenia zasad przeprowadzenia naboru wniosków o zawarcie umowy najmu lokali mieszkalnych w ramach programu, objętych możliwością stosowania dopłat do czynszu.

Nadrzędnym celem gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej, m.in. poprzez poprawę dostępności, jakości i warunków zamieszkania oraz efektywności zarządzania zasobami mieszkaniowymi Miasta Poznania.

Zadania w zakresie zarządzania, zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszkaniowych oraz w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu realizuje spółka z udziałem Miasta – Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o. (ZKZL).

Stan komunalnych zasobów lokalowych

Komunalny zasób lokali mieszkalnych w 2021 r. obejmował 12 635 lokali, w tym 1689 lokali wynajmowanych w ramach najmu socjalnego. W budynkach wspólnot mieszkaniowych znajdowało się 7061 lokali mieszkalnych, w budynkach komunalnych 5525 lokali, w budynkach spółdzielni mieszkaniowych 49 lokali.  W ramach nowego budownictwa przybyło 218 lokali mieszkalnych przy ul. Hulewiczów i Opolskiej. Dotychczasowym najemcom sprzedano 107 lokali mieszkalnych oraz 1 nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednolokalowym. Z zasobów komunalnych Poznania korzystało 11,4 tys. najemców mieszkań.    

Komunalny zasób użytkowy obejmuje 1495 lokali użytkowych, 112 lokali w fortach, schronach, bunkrach oraz 62 lokale w obiektach Niepublicznych Zakładów Opieki  Zdrowotnej (NZOZ), 469 garaży, 55 pracowni twórczych, 766 gruntów, w tym 26 przy NZOZ, 1095 ogródków domowych, 56 reklam, 11 masztów telefonii komórkowych oraz 109 obiektów infrastruktury.

W 2021 r. w trakcie realizacji była budowa komunalnego budownictwa mieszkaniowego przy ul. Opolskiej (287 mieszkań i 5 lokali usługowych). Planowane jest także rozpoczęcie w 2022 r. budowy mieszkań przy ul. Nadolnik (130 mieszkań) i ul. Roboczej 25 (40 mieszkań). 

Budynek mieszkalny z lokalami komunalnymi przy ul. Hulewiczów

arch. ZKZL

Zadania remontowo-modernizacyjne

W 2021 r. zadania remontowe wykonane zostały za łączną kwotę 8,7 mln zł. Zrealizowano 26 remontów ogólnobudowlanych, 5 remontów instalacji wodno-kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania, 4 remonty instalacji elektrycznej, 9 remontów instalacji gazowej, 3 remonty dekarskie oraz 157 remontów lokali zwolnionych – pustostanów, w tym lokali treningowych.

W ramach zadań inwestycyjnych, w 2021 r., przeprowadzono m.in.: modernizację lub termomodernizację 13 budynków i 36 lokali, wymianę stolarki okiennej w 4 budynkach i 182 lokalach, modernizację dachów w 2 budynkach, czy podłączenie 116 lokali do miejskiej sieci ciepłowniczej.

W 2021 r. zakończono generalny remont pawilonów handlowo-usługowych przy ul. Świt w Poznaniu, dzięki czemu powstał nowoczesny obiekt handlowo-usługowy, zwiększyła się powierzchnia użytkowa oraz liczba wynajętych lokali. Uzyskano 17 lokali użytkowych o zróżnicowanym metrażu i zagospodarowano teren wokół pawilonów. Łączny koszt prac wyniósł ok. 23,5 mln zł.

Pawilony handlowo-usługowe przy ul. Świt

arch. ZKZL

Zadania inwestycyjne zakończone w 2021 r. obejmowały m.in.: 

• wykonanie generalnego remontu pawilonów handlowo-usługowych przy ul. Świt wraz z zagospodarowaniem terenu przyległego;
• wykonanie modernizacji budynków Niepublicznego Zakładu Opieki  Zdrowotnej (NZOZ) przy ul. Marysieńki 25, Winiary 52, Litewskiej 8, Kasprzaka 16, 28 Czerwca 1956 r. 149;
• wykonanie modernizacji budynków przy ul. Jeżyckiej 6, ul. Siemiradzkiego 2;
• wykonanie modernizacji budynków komunalnych wraz z ich podłączeniem do centralnego systemu grzewczego: ul. Zeylanda 5, ul. Przemysłowa 27-27A, ul. Przemysłowa 48;
• wykonanie robót ogólnobudowlanych przy ul. Sypniewo 23Aa-F;
• wykonanie robót termomodernizacyjnych w budynku przy ul. Marcelińskiej 30  oraz przy ul. św. Wawrzyńca 26 ;
• wykonanie modernizacji lokalu dla siedziby Galerii Arsenał przy ul. Szyperskiej 2;
• wykonanie modernizacji lokalu przy ul. Morasko 57;
• wykonanie modernizacji 4 zwolnionych lokali komunalnych (lokale ze wsparciem treningowym);
• wykonanie modernizacji 30 zwolnionych lokali mieszkalnych w budynkach komunalnych;
• wykonanie modernizacji dachów w 2 budynkach komunalnych;
• wymianę stolarki okiennej w 182 lokalach komunalnych;
• wymianę stolarki okienną w 4 budynkach komunalnych;
• wykonanie instalacji centralnego ogrzewania dla lokalu przy ul. Matejki 5;
• zaprojektowanie i podłączenie łącznie 115 lokali do miejskiej sieci ciepłowniczej (c.o. i c.w.u.) w budynkach komunalnych przy: ul. Umińskiego 19, 19A i 19B, ul. Folwarcznej 19, ul. Folwarcznej, ul. Św. Wojciecha 29, ul. Szamarzewskiego 19;
• zaprojektowanie i wykonanie systemu przeciwpożarowego w budynku przy ul. Starołęckiej 36-38;
• opracowanie dokumentacji projektowej dla 14 budynków przy: ul. Albańskiej 22, ul. Kolejowej 43, ul. Krauthofera 21, ul. Nowe Zagórze 9-11/Wieżowa 11, Os. Powstańców Warszawy 9 D-J, ul. Palacza 74,  ul. Towarowej 43, ul. Ognik 20ABC, ul. Wawrzyniaka 38, ul. Spychalskiego 23/ Wierzbięcice 32, ul. Graniczna 3/Strusia 7, Rynek Łazarski 5, ul. Składowej 11 i 12, ul. Gnieźnieńskiej 1, 12 i 13.

Ponadto, w 2021 r. trwały prace, które zostaną zakończone w kolejnych latach, w tym m.in.:

• zaprojektowanie i wykonanie robót, w tym windy, w budynku przy ul. Starołęckiej 36-38;
• modernizacja budynków komunalnych przy ul. Składowej 11 i 12, ul. Królowej Jadwigi 52-54, ul. Bydgoskiej 4c, ul. Kościuszki 80, ul. Ratajczaka 45, ul. Słowackiego 19-21;
• zaprojektowanie i wykonanie modernizacji wielobranżowej budynku Społecznej Szkoły Podstawowej nr 1 przy ul. Grunwaldzkiej 154 w Poznaniu;
• zaprojektowanie i wykonanie modernizacji wielobranżowej budynku Społecznej Szkoły Podstawowej nr 4 na os. Oświecenia 64 w Poznaniu;
• zaprojektowanie i wykonanie modernizacji instalacji c.o. i c.w.u. w budynku przy ul. Piłsudskiego 106 i ul. Spławie 87;
• zaprojektowanie i podłączenie lokali do miejskiej sieci ciepłowniczej w budynkach komunalnych przy ul. Woźna 13 i ul. Nowe Zagórze 5-7;
• zaprojektowanie i wykonanie stolarki okiennej w budynkach przy ul. Umińskiego 19 19A i 19B, ul. Nowe Zagórze 5-7, ul. Woźna 13, ul. Szamarzewskiego 18, ul. św. Wojciecha 29.

Opłaty czynszowe w mieszkaniach komunalnych

Miesięczny czynsz w mieszkaniach komunalnych w 2021 r. regulowały 2 Zarządzenia Prezydenta Miasta Poznania w sprawie określenia wysokości stawek czynszu za najem lokali. Do 27 sierpnia obowiązywało Zarządzenie nr 574/2019/P, następnie Zarządzenie nr 686/2021/P. Zarządzenia te są zgodne z przyjętą polityką czynszową zawartą w Uchwale nr LXIX/1274/VII/2018 Rady Miasta Poznania z 3 lipca 2018 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2019-2023, ze zmianą wprowadzoną Uchwałą nr XXXV/626/VIII/2020 Rady Miasta Poznania z 29 września 2020 r. Wysokość miesięcznej stawki czynszu ustala się z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokalu według kryterium punktowego określonego w karcie punktowej lokalu. Przy zawieraniu nowych umów najmu, ustalona zgodnie z ww. zarządzeniem minimalna wysokość stawki czynszu dla lokali mieszkalnych wynosi 4,90 zł/m², a maksymalna 12,90 zł/m².

W sytuacji, gdy nastąpiła zmiana czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokalu, ustala się nową stawkę czynszu, która zacznie obowiązywać od początku kolejnego roku kalendarzowego.

Średnia stawka czynszu w zasobie komunalnym w 2021 r. kształtowała się na poziomie 7,60 zł/m². Ustalona dla lokalu socjalnego wysokość stawki czynszu wynosi 2,45 zł/m². Najniższa miesięczna stawka czynszu w lokalach mieszkalnych to 4,76 zł/m², a najwyższa to 11,59 zł/m². Średnia miesięczna stawka czynszu w lokalach mieszkalnych wynosi 7,65 zł/m².

Zadłużenia czynszowe lokatorów wynajmujących mieszkania komunalne w Poznaniu

W 2021 r. liczba najemców, którzy nie regulują terminowo swoich zobowiązań, zmalała o 8,3%, a kwota zaległości zmniejszyła się o 9,5%.

Stan zadłużenia najemców komunalnych na koniec roku w zasobach komunalnych Poznania

* dane za rok 2021 przedstawione są według stanu na dzień 30 grudnia (na czas sporządzania Raportu rok 2021 nie był jeszcze zamknięty)

źródło: ZKZL

ZKZL podjął zintensyfikowane działania zmierzające do podniesienia skuteczności windykacji w celu realnego zarządzania należnościami spółki. Z uwagi na ogólną sytuację w kraju, związaną z pandemią COVID-19, ograniczano spotkania bezpośrednie z klientem, na rzecz kontaktów telefonicznych i mailowych, mających na celu utrzymanie wysokiej ściągalności bieżących należności. Szczególny nacisk położony został na identyfikację dłużników już w początkowej fazie powstawania należności czynszowych i przygotowanie do każdego dłużnika pism windykacyjnych. Szybsze reagowanie w przypadku zadłużeń 1-2 miesięcznych pozwala nie dopuścić do wielotysięcznych zadłużeń. W celu podniesienia efektywności działań, jak i potrzeby zmotywowania zadłużonych mieszkańców do działania, w 2021 r. pracownicy ZKZL odwiedzili dłużników w miejscu ich zamieszkania 1872 razy, przedstawiając możliwości wyjścia z trudnej sytuacji. 

Z klientami, którzy nie mają możliwości jednorazowego uregulowania zaległych należności (zadłużenie wieloletnie, objęte prawomocnymi orzeczeniami sądowymi, nierzadko bezskuteczne egzekucje)  zawierane są porozumienia w sprawie sposobu spłaty zaległych należności na okres próbny (6–12 miesięcy) z możliwością dalszej renegocjacji warunków spłaty. W 2021 r. ilość udzielonych ulg została utrzymana na poziomie porównywalnym do lat poprzednich.

Równocześnie w stosunku do klientów, którzy nie wykazali woli przystąpienia do dobrowolnej spłaty zaległych należności bądź też nie wywiązali się z zawartych porozumień, na drogę sądową kierowane są sprawy o zapłatę zaległych należności.

Plakat programu Gospodarz Domu

arch. ZKZL

Poza możliwością zawarcia porozumienia ratalnego, najemca od 2020 r. może odpracować zadłużenie także poprzez przystąpienie do programu Gospodarz Domu, wykonując prace porządkowe w budynkach komunalnych i w ich otoczeniu. Program jest kontynuacją i rozszerzeniem programu Dozorca realizowanego w latach 2018-2019. W programie Gospodarz Domu na koniec IV kwartału 2021 r. wzięło udział 99 osób, które mają zawarte porozumienie na świadczenie niepieniężne w ramach odpracowania zadłużenia. Program umożliwił aktywizację zawodową mieszkańców zasobu lokalowego oraz zmobilizował do dbałości o przestrzeń, którą zamieszkują.

Zobowiązania Miasta Poznania za niedostarczenie lokalu

W 2021 r. Miasto Poznań, tytułem odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego wypłaciło łącznie 6,5 mln zł w 487 sprawach.

Ograniczenia w zarządzaniu zasobami komunalnymi wynikające z pandemii COVID-19

Pandemia COVID-19 znacząco wpłynęła na realizację zadań z zakresu zarządzania komunalnym zasobem. Zgodnie z art. 15 zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. 2021 r. poz. 2095 ze zm.), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Zatem w 2021 r. nie odbyła się żadna eksmisja. Obecnie na wyznaczenie terminu eksmisji czeka 206 wniosków, które już są w egzekucji komorniczej. Brak możliwości wykonywania eksmisji wpływa na liczbę odzyskanych lokali, które można następnie przeznaczyć na realizację zadań ZKZL.

Ponadto, ograniczenia epidemiczne uniemożliwiały lub znacząco utrudniały organizację zebrań wspólnot, w tym corocznych spotkań sprawozdawczych. Nieliczni zarządcy organizowali zebrania w formie zdalnej. Sprawozdawczość odbywała się najczęściej w formie głosowań indywidualnych, co przekładało się na wydłużony czas oczekiwania na głosy właścicieli lokali. Obserwowane było również opóźnienie w prowadzeniu prac remontowych, wymagających wejść do lokali mieszkalnych, jak również spowolnienie prac innych, ze względu na izolację pracowników.