Zarządzanie zasobami komunalnymi w Poznaniu

W 2018 r. w zasobie nieruchomości komunalnych było 12 499 lokali mieszkalnych (w tym 1 691 lokali socjalnych). Znajdowały się one w 830 budynkach komunalnych, w budynkach 762 wspólnot mieszkaniowych z udziałem Miasta Poznania oraz w ramach 47 lokali stanowiących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W zasobie komunalnym znajduje się 1 495 komunalnych lokali użytkowych.

Wśród nieruchomości komunalnych podstawowy udział ma zasób nieruchomości mieszkaniowych. Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi w Poznaniu, a w szczególności komunalnymi zasobami lokalowymi Poznania regulują:

• Uchwała Rady Miasta Poznania nr LVIII/1095/VII/2017 z dnia 5 grudnia 2017 r. w sprawie przyjęcia Polityki mieszkaniowej Miasta Poznania na lata 2017-2027,
• Uchwała Nr LXIX/1274/VII/2018 Rady Miasta Poznania z dnia 03 lipca 2018 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2019-2023 (do końca 2018 r. obowiązywała uchwała nr LXIII/985/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 25 lutego 2014 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2014-2018 ze zm.),
• Uchwała Rady Miasta Poznania nr XXX/443/VII/2016 z dnia 7 czerwca 2016 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania (ze zm.),
• Uchwała nr LXI/842/V/2009 Rady Miasta Poznania z dnia 13 października 2009 r. w sprawie określenia zasad sprzedaży na rzecz najemców komunalnych lokali mieszkalnych,
• Uchwała Nr XXXVI/611/VII/2016 Rady Miasta Poznania z 18 października 2016 r. w sprawie warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych przy sprzedaży lokali mieszkalnych – uchwała ta wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 7.11.2018 r. została unieważniona,
• Uchwała nr LI/786/VI/2013 Rady Miasta Poznania z dnia 18 czerwca 2013 r. w sprawie przyznania najemcom pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednolokalowymi stanowiącymi w całości przedmiot najmu, będących własnością Miasta Poznania, oraz określenia zasad ich sprzedaży ze zm.,
• Uchwała nr L/777/VI/2013 Rady Miasta Poznania z dnia 21 maja 2013 r. w sprawie przekształcenia samorządowego zakładu budżetowego pn. Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu poprzez likwidację w celu utworzenia spółki prawa handlowego (ze zm.),
• Umowa dzierżawy nr D/51/1031 z 9 października 2013 roku (ze. zm.) zawarta pomiędzy Miastem Poznań a ZKZL Sp. z o.o.,
• Umowa w sprawie warunków realizacji powierzonych zadań własnych oraz przyznawania i rozliczania wsparcia działalności powierzonej wraz z aneksem do umowy z 31 lipca 2018 r. zawarta pomiędzy Miastem Poznań a ZKZL Sp. z o.o.

Ustalone w powyższych dokumentach cele, warunki i sposoby, precyzują możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zgodnie z własnymi preferencjami, aspiracjami i możliwościami ekonomicznymi, poprzez zastosowanie odpowiednich instrumentów na etapie procesu inwestycyjnego, w fazie nabywania prawa do mieszkania, a następnie podczas eksploatacji zasobu mieszkaniowego.

Zasób komunalnych lokali mieszkaniowych 

Mieszkaniowy zasób Miasta Poznania stanowią lokale będące własnością Miasta albo miejskich osób prawnych lub spółek z udziałem Miasta, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.

Zasób lokali mieszkalnych do wynajęcia na zaspokojenie potrzeb dla osób, które spełniają kryteria uprawniające do uzyskania pomocy mieszkaniowej ze strony Miasta został w 2018 r. powiększony poprzez podnajem lokali mieszkalnych od innych niż Miasto właścicieli.

W ramach programu Miejskiego Biura Najmu zawarto 135 umów najmu z właścicielami mieszkań w celach dalszego ich podnajmu.

Mieszkaniowy zasób miasta Poznania tworzą lokale mieszkalne:

• w budynkach stanowiących w całości własność Miasta,
• w budynkach wspólnot mieszkaniowych w udziałem Miasta Poznania,
• będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• w budynkach stanowiących własność spółki ZKZL sp. z o.o.

Ponadto według stanu na dzień 31.12.2018 r. liczba nieruchomości stanowiących współwłasność Miasta Poznania i innych podmiotów, ujętych w ewidencji ZKZL sp. z o.o. wynosi 37, z czego 36 to nieruchomości zabudowane i jedna nieruchomość niezabudowana.

W 2018 r. w zasobie komunalnym było 830 budynków komunalnych (w tym budynki z funkcją mieszkalną, użytkową oraz mieszkalno-użytkową). W tych budynkach znajdowało się 5 518 lokali mieszkalnych (w tym 1 150 lokali socjalnych).

W budynkach wspólnot mieszkaniowych z udziałem Miasta Poznania zlokalizowanych było 6 934 komunalnych lokali mieszkalnych (w tym 541 lokali socjalnych). Ponadto Miasto Poznań posiada spółdzielcze własnościowe prawo do 47 lokali.

W zasobie komunalnym znajduje się 1 495 komunalnych lokali użytkowych.

Obecnie ponad 100 lokali komunalnych to tzw. lokale wspólne, czyli niesamodzielne. W praktyce oznacza to wspólny korytarz, z którego wchodzi się do mieszkań zajmowanych przez poszczególnych najemców. W zasobie tym znajdują się również mieszkania socjalne ze wsparciem treningowym – 135 lokali socjalnych w 41 lokalizacjach – które mają wspólną przestrzeń wykorzystywaną przez lokatorów.

W ramach realizacji polityki mieszkaniowej ZKZL Sp. z o.o. realizuje m.in. zadania z zakresu inwestycji i remontów. Mają one na celu poprawę stanu technicznego zasobu komunalnego oraz tworzenie nowych lokali z przeznaczeniem na realizację potrzeb mieszkaniowych mieszkańców. Systematycznie likwidowane są piece kaflowe w mieszkaniach komunalnych. Nadal bardzo duża liczba mieszkań nie ma centralnego ogrzewania i jest ogrzewana piecami węglowymi. Część lokali mieszkalnych znajduje się w barakach, gdzie zdecydowana większość mieszkań ma status lokali socjalnych. W planach Miasta jest likwidacja mieszkalnych baraków i wybudowanie na ich miejscu nowych budynków komunalnych. Obecnie wyprowadzani są najemcy z baraków z rejonu ul. Opolskiej.

Ok. 1 200 lokali mieszkalnych znajdujących się w miejskim zasobie usytuowanych jest w nowych budynkach (maksymalnie 13-letnich) i budynkach, które w ostatnich latach poddane zostały gruntownej renowacji. Pozostałe znajdują się w budynkach budowanych w latach 50-tych – 70-tych ubiegłego wieku oraz jeszcze starszych kamienicach, które wzniesione zostały nawet ponad 100 lat temu.

Najstarsze budynki wymagają dużych nakładów finansowych, także ze względu na szczególną ochronę i konieczność dostosowania się do wymagań konserwatora zabytków. Budynki są systematycznie remontowane, jednak potrzeby są znacznie większe niż możliwości.

W 2018 r. zakończona została realizacja 2 inwestycji budownictwa komunalnego. Do użytku oddanych zostało łącznie 140 mieszkań:

• 2 budynki przy ul. Dymka –94 mieszkania,
• 2 budynki przy ul. Zawady – 46 mieszkań.

W trakcie realizacji było:

• 8 wielorodzinnych budynków mieszkalnych, trzykondygnacyjnych przy ul. Biskupińskiej (120 lokali mieszkalnych),
• 6 wielorodzinnych budynków mieszkalnych, jednokondygnacyjnych przy ul. Darzyborskiej (50 lokali socjalnych).

Obie te inwestycje mają być zakończone w 2019 r.

Organizacja zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym w Poznaniu 

W zapewnieniu realizacji polityki mieszkaniowej prowadzonej przez Prezydenta Miasta Poznania oraz Radę Miasta Poznania, w zakresie stanowienia prawa regulującego zasady najmu lokali z mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania oraz zasady gospodarowania tym mieniem, z wyłączeniem zasobu Miasta oddanego w trwały zarząd miejskim jednostkom organizacyjnym, uczestniczy kilka wydziałów Urzędu Miasta Poznania.

Biorą one udział w wypracowaniu rozwiązań, projektów i programów, których celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych społeczności Miasta Poznania:

• współtworzą politykę czynszową w mieszkaniowym zasobie Miasta
• dostarczają wiedzy Prezydentowi na temat potrzeb mieszkaniowych mieszkańców Miasta Poznania oraz sposobów ich zaspokojenia
• opracowują projekty aktów prawnych regulujących politykę mieszkaniową Miasta oraz zapewniają ich zgodność z innymi projektami i programami realizowanymi przez inne podmioty
• współpracują z organizacjami pozarządowymi, dysponentami środków pozabudżetowych i innymi podmiotami w celu pozyskania środków i dotacji na walkę z bezdomnością i wykluczeniem społecznym oraz rozwiązywanie problemów mieszkaniowych
• załatwiają sprawy dotyczące udzielania pomocy mieszkaniowej osobom i rodzinom o niskich dochodach i opracowuje listę osób uprawnionych do jej uzyskania
• nadzorują realizację polityki mieszkaniowej przez spółki z udziałem Miasta, których statutowym celem działania jest: realizacja budownictwa mieszkaniowego dla różnych grup mieszkańców, tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, zarządzanie mieszkaniowym zasobem Miasta na podstawie uchwał lub umów powierzających im to zadanie:
  • Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych sp. z o.o.,
  • Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o.

Uchwałą nr L/777/VI/2013 Rady Miasta Poznania z dnia 21 maja 2013 r. w sprawie przekształcenia samorządowego zakładu budżetowego pn. Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu została powołana Spółka Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o. (ZKZL).

Spółce ZKZL zostało powierzone:

• wykonywanie zadania własnego Miasta Poznań, polegającego na zaspokajaniu zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej w zakresie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców oraz w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego,
• pełnienie funkcji inwestora zastępczego dla inwestycji Miasta Poznania służących realizacji zadań własnych Miasta Poznania związanych z gminnym budownictwem mieszkaniowym, w tym w szczególności wykonywanie obowiązków związanych z prowadzeniem i nadzorowaniem inwestycji budowlanych polegających na budowie, przebudowie, modernizacji lub remoncie stanowiących własność Miasta Poznania: budynków, budowli i obiektów kubaturowych, realizowanych na zasobie nieruchomości dzierżawionym przez Spółkę od Miasta Poznania (lokale mieszkalne i lokale użytkowe) oraz budowie infrastruktury drogowej i technicznej związanej z zadaniami inwestycyjnymi w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego realizowanymi przez Spółkę,
• zarządzanie nieruchomościami jednostki budżetowej Zarząd Transportu Miejskiego w Poznaniu.

Miasto Poznań posiada 100% udziałów w Spółce.

Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. (PTBS) zostało założone 22 maja 1995 r. Misją Spółki jest zapewnienie lokali mieszkalnych osobom o średnich dochodach. W tym celu PTBS buduje mieszkania czynszowe i eksploatuje je na zasadach najmu. W 2009 r. PTBS Sp. z o.o. przejęło 2 poznańskie TBS-y: Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Nasz Dom” Sp. z o.o. oraz Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Wielkopolska” Sp. z o.o., powiększając swoje zasoby o kolejne budynki mieszkalne oraz nieruchomości gruntowe. Spółka jest obecnie właścicielem 3 187 mieszkań, blisko 100 lokali usługowych oraz ponad 1 tys. miejsc postojowych, co czyni ją jednym z największych TBS-ów w Polsce. PTBS aktywnie współpracuje z Urzędem Miasta Poznania, wspierając realizację polityki mieszkaniowej gminy. Zaspokaja potrzeby mieszkaniowe mieszkańców Poznania, w tym seniorów, osób niepełnosprawnych czy młodych ludzi poszukujących pierwszego mieszkania. Miasto Poznań posiada 99,99% udziałów w Spółce.

Pełnomocnik Prezydenta ds. interwencji lokatorskich zapewnia pomoc lokatorom w rozwiązywaniu konfliktów z wynajmującymi, reprezentując ich słuszny interes i wskazując sposób ochrony swoich praw.

W 2018 r. sprzedano 16 lokali mieszkalnych (w tym: 15 za gotówkę, 1 na raty) oraz 8 nieruchomości zabudowanych budynkami jednolokalowymi (w tym: 5 za gotówkę, 3 na raty). W trybie przetargu sprzedano 2 lokale mieszkalne.