Ruch budowlany, sprawy z zakresu administracji budowlanej i ładu przestrzennego

Administracja publiczna zajmująca się budownictwem działa w dwóch obszarach: administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego.

Rozpatrywanie spraw z zakresu administracji architektoniczno-budowlanej

Organy administracji architektoniczno-budowlanej zostały powołane w celu sprawowania nadzoru i kontroli przestrzegania przepisów prawa budowlanego. Ich zadania i kompetencje określono w ustawie Prawo budowlane. Prezydent Miasta Poznania, jako organ pierwszej instancji administracji architektoniczno-budowlanej, wykonywał ustawowe zadania na terenie Poznania.

Podstawowy zakres działań administracyjno-budowlanych obejmował sprawy z zakresu zagospodarowania przestrzennego poprzez wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz nadzoru nad plastycznymi przekształceniami miasta. Dotyczył również  spraw z zakresu administracji architektoniczno-budowlanej przewidzianej prawem budowlanym (w tym wydawanie pozwoleń na budowę i zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych), a także spraw związanych z wydawaniem zezwoleń na realizację inwestycji drogowych.

W 2020 r. odnotowano ponad 7% wzrost liczby spraw z zakresu administracji architektoniczno-budowlanej. Mimo panującej pandemii COVID-19 oraz licznych ograniczeń z tym związanych w 2020 r. wpłynęło ogółem 37,1 tys. pism (w tym wnioski oraz pisma składane do spraw w toku) wobec 34,5 tys. w 2019 r.

Ruch budowlany według etapów ustalania lokalizacji

Podstawowymi aktami prawnymi normującymi kształt procesu inwestycyjnego są Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu  i  zagospodarowaniu  przestrzennym.  Oprócz nich istnieją  także inne regulacje, które – mimo iż nie opisują  budowlanego procesu inwestycyjnego kompleksowo – odnoszą się do jego niektórych etapów i wybranych czynności.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest podstawowym aktem regulującym proces gospodarowania przestrzenią. Zakres jej unormowań obejmuje określenie zasad kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji oraz określenie zakresu i sposobu postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele wraz z ustaleniem zasad ich zagospodarowania i zabudowy.

Podstawowym narzędziem służącym realizacji tych celów jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla określonego obszaru terytorialnego, stanowiący akt prawa miejscowego.

Decyzje o warunkach zabudowy

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W 2020 r. złożono do Urzędu Miasta Poznania 1075 wniosków o ustalenie warunków zabudowy, tj. o 29 mniej niż w 2019 r. Wydano 958 decyzji dotyczących lokalizacji 1073 przedmiotów zabudowy. Największy zakres spraw dotyczył lokalizacji budownictwa mieszkaniowego – 619 decyzji (64,6%) wydanych decyzji. Ponadto wydano 231 decyzji odmownych dla ustalenia warunków zabudowy.

Liczba wydanych decyzji o warunkach zabudowy w 2020 r.

Źródło: UMP

Miasto Poznań zajęło III miejsce w 10. edycji Rankingu Miast Przyjaznych Inwestorom publikowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich. W rankingu oceniano czas wydawania decyzji o warunkach zabudowy w połączeniu z pokryciem miast planami zagospodarowania przestrzennego, czas uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz sprawność administracji w przypadku inwestycji biurowych i hotelowych. Rankingiem objęto wszystkie miasta większe niż 100 tys. mieszkańców.

Decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego. Na obszarach, gdzie nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę inwestycji stanowiącej cel publiczny stanowi decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 50 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aby dana inwestycja mogła zostać uznana za inwestycję celu publicznego, musi mieć określony zasięg (gminny, powiatowy, wojewódzki, krajowy), a przy tym realizować cel, o którym mowa w art. 6 ust. 1 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Katalog celów publicznych ma charakter konkretny i zamknięty, tzn., że celem publicznym może być tylko cel wyraźnie określony jako publiczny w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami albo w innej ustawie.

W 2020 r. do Urzędu Miasta Poznania wpłynęło 287 wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego, tj. 35 mniej niż w 2019 r. Pozytywnie rozpatrzono i wydano 228 decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Odmówiono udzielenia wydania decyzji w 3 przypadkach.

Liczba wydanych decyzji o lokalizacji celu publicznego ogółem

Źródło: UMP

Zdecydowana większość wydanych decyzji dotyczyła budowy urządzeń infrastruktury technicznej.

Decyzja o pozwoleniu na budowę

W dotychczas obowiązującym stanie prawnym jedną z podstawowych zasad, na których oparte jest prawo budowlane, jest zasada wskazująca, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (poza tymi z zakresu robót, które wymagają jedynie zgłoszenia lub nie wymagają żadnej regulacji). Wydając pozwolenie na budowę, rozstrzyga się o możliwości podjęcia robót budowlanych i o legalności inwestycji.

W 2020 r. wpłynęło do Urzędu Miasta Poznania 3280 wniosków o wydanie pozwolenia na budowę (o 15 mniej niż w 2019 r.). Po sprawdzeniu m.in.:

• zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także z wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
• zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,
• kompletności projektu budowlanego i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, podstawowych obowiązków projektanta, zaświadczenia, oraz innych wymagań określonych przepisami prawa

wydano 2683 decyzje pozwolenia na budowę dla 3178 obiektów. Zakres wydanych decyzji, mimo panującej pandemii, był tylko nieznacznie mniejszy niż w 2019 r. (o 3,6%).

Liczba wydanych pozwoleń na budowę łącznie (obiekty)

Źródło: UMP

Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydano 576 decyzji pozwoleń na budowę, w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydano 533 decyzje pozwolenia na budowę.

Zgłoszenie robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę

Listę inwestycji, które nie wymagają pozwolenia na budowę, zawiera art. 29 Prawa budowlanego. Natomiast w art. 30 ust. 1 znajduje się wykaz obiektów i robót budowlanych, które są zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, lecz wymagają zgłoszenia właściwemu organowi administracji budowlanej. Zgłoszenie budowy lub wykonywania robót budowlanych należy złożyć tak samo jak wniosek o pozwolenie na budowę. Od strony formalnoprawnej procedura zgłoszenia robót budowlanych jest krótsza i prostsza w porównaniu do uzyskania pozwolenia na budowę.

Prawo budowlane stanowi,  że zgłoszenia należy dokonać przed rozpoczęciem robót budowlanych, a do ich wykonywania można przystąpić po upływie 21 dni od dokonania zgłoszenia, jeżeli w tym czasie prezydent nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji (tzw. zasada milczącej zgody).

Instytucja zgłoszenia nie przewiduje wydawania przez organ aktu administracyjnego potwierdzającego możliwość rozpoczęcia robót. Samo milczenie i brak decyzji wyrażającej sprzeciw kończy postępowanie w sprawie wszczętej zgłoszeniem i uprawnia do podjęcia robót.

W 2020 r. w Poznaniu wpłynęło 1701 zgłoszeń robót budowlanych (o 21 mniej niż w 2019 r.), przyjęte zgłoszenia – 731 – stanowiły 43% wszystkich zgłoszeń.

Opinie urbanistyczne w sprawie przeznaczenia nieruchomości w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Za główny cel opinii urbanistycznej przyjmuje się określenie możliwości i warunków zagospodarowania określonego terenu wskazanego we wniosku o wydanie opinii w świetle obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Poznania. Opinia urbanistyczna jest zaświadczeniem o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydawanym na wniosek właściciela nieruchomości lub osoby przez niego upoważnionej.

W 2020 r. do Prezydenta Miasta Poznania wpłynęły 2442 wnioski o wydanie opinii urbanistycznej (o 8% mniej niż w 2019 r.)

Zagospodarowanie i użytkowanie przestrzenni miasta, ład przestrzenny i estetyka miasta

Działania w zakresie kształtowania przestrzeni miasta, jej prawidłowego użytkowania oraz zapewnienia ładu przestrzennego, porządku i estetyki prowadził Pełnomocnik Prezydenta ds. Estetyki Miasta, który podejmował współpracę ze wszystkimi podmiotami prawnymi i osobami prywatnymi realizującymi projekty kształtujące przestrzenie wspólne w ramach nieruchomości prywatnych i przestrzenie publiczne w ramach nieruchomości miejskich, w szczególności z biurami i wydziałami Urzędu Miasta Poznania, jego jednostkami organizacyjnymi, a także z miejskimi spółkami, spółdzielniami mieszkaniowymi, wspólnotami właścicieli nieruchomości oraz przedsiębiorcami. Bieżąca działalność pełnomocnika obejmowała opiniowanie wniosków dotyczących realizacji sezonowych ogródków gastronomicznych oraz lokalizacji w przestrzeni miasta pawilonów handlowych i reklam.

Do zadań pełnomocnika należało monitorowanie inwestycji miejskich w przestrzeni publicznej pod kątem spełnienia wymagań dotyczących estetyki i dostępności przestrzeni publicznej na każdym etapie procesu inwestycyjnego oraz ocena sposobu wdrażania rozwiązań, w tym zagospodarowania o charakterze stałym i tymczasowym.

Na bieżąco, indywidualnie, w oparciu o uwarunkowania przestrzenne/projektowe/realizacyjne w ramach działalności Koordynatora ds. dostępności przestrzeni publicznej wydawane były zalecenia do stosowania autorskich rozwiązań standardów dla osób niepełnosprawnych w nietypowych układach zagospodarowania przestrzeni publicznej i układów komunikacyjnych.

W ramach działań na rzecz zapewniania ładu przestrzennego, porządku i estetyki miasta w 2020 r. wydano m.in.:

• 470 opinii w zakresie estetyki, w tym sezonowych ogródków gastronomicznych, pawilonów handlowych, reklam;
• 64 opinie w zakresie dostępności przestrzeni publicznej, w tym zagospodarowania pasów drogowych ulic;
• 79 opinii w zakresie zagospodarowania pasów drogowych ulic, tymczasowego i stałego zagospodarowania przestrzeni publicznej oraz „projektów rewitalizacji”;
• 209 opinii w zakresie projektów zagospodarowania pasów drogowych ulic, w tym elementów.

Działania podjęte w 2020 r. w zakresie przyjęcia uchwały krajobrazowej

Prezydent Miasta Poznania wyraził zgodę na dalsze procedowanie projektu tzw. uchwały krajobrazowej, zgodnie z trybem ujętym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli na skierowanie uchwały do uzgadniania i opiniowania z zewnętrznymi podmiotami (m.in. z Marszałkiem Województwa Wielkopolskiego, Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska, Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków).

We wrześniu 2020 r. na terenie Międzynarodowych Targów Poznańskich odbyło się spotkanie z przedstawicielami spółek Poznańskie Inwestycje Miejskie i Międzynarodowe Targi Poznańskie oraz Miejską Konserwator Zabytków w celu omówienia ostatecznych szczegółów odnośnie zarządzania przestrzenią reklamową w mieście.

W listopadzie 2020 r. wysłano projekt uchwały wraz z załącznikami do opiniowania i uzgodnienia w trybie określonym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt uchwały przekazano do korekty redakcyjnej po zmianach wprowadzonych na spotkaniu z przedstawicielami Międzynarodowych Targów Poznańskich.

W grudniu 2020 r. wpłynęły opinie do projektu uchwały od Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, Komendanta Wojewódzkiej Straży Pożarnej i Marszałka Województwa Wielkopolskiego, a także uzgodnienie projektu uchwały od Miejskiej Konserwator Zabytków.