Zarząd, administracja i opłaty czynszowe w zasobach komunalnych Poznania

Zarządzanie komunalnym zasobem mieszkaniowym Poznania należy do Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych Spółki z o.o.

Spółka ta przejęła, z dniem 21 sierpnia 2017 r., zadanie bezpośredniego zarządzania zasobem powierzonym przez Miasto Poznań umową dzierżawy oraz zasobem będącym w użytkowaniu wieczystym Spółki.

Przedmiotem działalności spółki jest realizacja zadania własnego gminy polegającego na tworzeniu warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej oraz w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego. Spółka ma również obowiązek konserwacji i remontów budynków, budowli, lokali oraz związanej z nimi infrastruktury, w zakresie mającym na celu utrzymanie ich w stanie niepogorszonym.

Zasady zarządzania zasobem oraz podstawowe zadania określające przedmiot i podmioty nim gospodarujące określone zostały w opracowanym programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2019-2023.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2019-2023 został opracowany w przeważającej części na podstawie danych i prognoz przedstawionych przez Spółkę Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych. Dokument uwzględnia zmiany dokonane w zakresie zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym w 2017 r., tj. przejęcia przez Spółkę zadania bezpośredniego zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym.

Podane w dokumencie prognozy, dotyczące kosztów potrzeb remontowych, nakładów niezbędnych do utrzymania budynków i lokali w niepogorszonym stanie oraz wysokości kosztów utrzymania zasobu mieszkaniowego, zostały dokonane na podstawie dotychczasowych danych oraz analizy obowiązków wynikających z realizacji zadań własnych gminy, wyznaczonych celów i priorytetów oraz ich możliwości realizacyjnych.

Celami programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania są:

• poprawa dostępności zasobu mieszkaniowego Miasta w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jego mieszkanek i mieszkańców, która realizowana jest poprzez: budowę nowych mieszkań przez ZKZL, zwiększenie liczby remontowanych i zagospodarowywanych pustostanów, wdrożenie strategii zasiedlania zasobu komunalnego, poprzez pozyskiwanie nowych mieszkań z zasobu komunalnego z przeznaczeniem na cele socjalne
• poprawa jakości i warunków zamieszkania w zasobie mieszkaniowym Miasta, która realizowana jest m. in. poprzez: poprawę stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Miasta Poznania w ramach przyjętej i realizowanej polityki mieszkaniowej (realizację programu „Przyjazne Podwórko”, wdrożenie programu włączenia mieszkanek i mieszkańców we współzarządzanie nieruchomościami, w których zamieszkują)
• poprawa efektywności zarządzania zasobem mieszkaniowym Miasta, która realizowana jest m.in. poprzez: wspieranie działań remontowych we wspólnotach mieszkaniowych oraz inicjowanie procesów remontowych poprzez stosowanie instrumentów motywacyjnych

Spółka w 2019 r. realizowała prace w zakresie inwestycji, modernizacji i remontów, na które składały się:

• wybudowanie 1000 mieszkań komunalnych
• remont 8 starych kamienic
• prowadzenie robót ogólnobudowlanych i konserwatorskich kamienic

Remonty zrealizowane w zasobie komunalnym Miasta Poznania w latach 2018-2019

źródło: Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Spółka z o.o.

W celu sfinansowania realizacji wskazanych zadań Spółka wykorzystuje:

• kredyt udzielony przez Europejski Bank Inwestycyjny w wysokości 178 mln zł
• środki przekazane z budżetu Miasta Poznania na modernizację kamienic (6,5 mln zł w 2019 roku)
• emisję obligacji w wysokości 117 mln zł 

W ramach zadań inwestycyjno – remontowych Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych m.in.:

• zakończył modernizację kamienic przy ul. Śniadeckich 6, 6A, na co wydatkowano w 2019 r. kwotę w wysokości 4,1 mln zł netto oraz przy ul. Sikorskiego 24-25, na co wydatkowano w 2019 r. kwotę w wysokości 928,4 tys. zł netto; ponadto w trakcie modernizacji jest kamienica przy ul. Wrocławskiej 20/Podgórnej 19,19A, na co wydatkowano w 2019 r. kwotę 996,4 tys. zł netto. Opracowywane są dokumentacje projektowe na budynki zlokalizowane przy ul. Kilińskiego 4, Kilińskiego 5 oraz przy ul. Łąkowej 13 – na ten cel wydano w 2019 r. 207 tys. zł.
• wykonał modernizację dachu w pięciu budynkach komunalnych za kwotę 515,3 tys. zł netto,
• wykonał modernizację izolacji w 7 budynkach komunalnych za kwotę 501 tys. zł netto,
• w 25 budynkach zlikwidował zbiorniki na nieczystości płynne i wykonał przyłącza do kanalizacji sanitarnej za kwotę 145 tys. zł,
• prowadził roboty termomodernizacyjne w budynku przy ul. Naramowickiej 144A, na co wydatkował w 2019 r. 823,3 tys. zł netto. Planowany termin zakończenia robót w I kwartał 2020 r.

Ponadto, w ramach realizowanych przez Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych inwestycji, w trybie inwestorstwa zastępczego, realizowała projekty:

• opracowanie dokumentacji na termomodernizację budynków komunalnych przy ul. Rybaki 16, Małeckiego 17, Fabryczna 2-2A, Królowej Jadwigi 52-54A/Łąkowa 9, Kościuszki 80, Ratajczaka 45, Bydgoska 4C, Przemysłowa 48, Przemysłowa 27-27A – dokumentacja opracowana, w trakcie pozyskiwania decyzje pozwolenia na budowę dla budynku Przemysłowa 27-27A
• prowadziła termomodernizację budynków komunalnych przy ul. Rybaki 16 oraz Małeckiego 17
• „Walka ze smogiem” – zmiana źródła ogrzewania wraz z podłączeniem budynków przy ul. Staszica 6, Kraszewskiego 19, Wawrzyniaka 14 do miejskiej sieci ciepłowniczej

Czynsz, wysokości opłat za wynajem lokalu, zadłużenia czynszowe

Źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej Miasta Poznania są m.in. środki uzyskane z opłat za najem lokali komunalnych. Miesięczny czynsz w mieszkaniach komunalnych ustalany był na podstawie zarządzenia nr 574/2019/P Prezydenta Miasta Poznania z dnia 9 lipca 2019 r. w sprawie określenia wysokości stawek czynszu za najem lokali, zgodnie z przyjętą polityką czynszową zawartą w uchwale Nr LXIX/1274/VII/2018 Rady Miasta Poznania z dnia 3 lipca 2018 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2019-2023 (Dziennik Urzędowy Województwa Wielkopolskiego z dnia 18 lipca 2018 r. poz. 5965).

Miasto Poznań zostało podzielone na 4 strefy czynszowe: strefę centralną, śródmiejską, pośrednią i peryferyjną; załącznik nr 3 do przedmiotowej uchwały zawiera Kartę punktową lokalu, która określa czynniki podwyższające i obniżające wartość użytkową lokalu. Zgodnie z zarządzeniem prezydenta miesięczna stawka czynszu za 1m² powierzchni użytkowej obliczona jest na podstawie karty punktowej indywidualnej dla danego lokalu. Wysokość miesięcznej stawki czynszu ustala się z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokalu według kryterium punktowego określonego w karcie punktowej lokalu.

Przy zawieraniu nowych umów najmu, ustalona zgodnie z ww. zarządzeniem minimalna wysokość stawki czynszu dla lokali mieszkalnych wynosi 4,90 zł/m², a maksymalna 12,90 zł/m².

Dla najemców zajmujących lokale, w których stawki czynszu nie osiągnęły poziomu wynikającego z karty punktowej lokalu corocznie sporządza się podwyżki stawek czynszu o wartość nie większą niż 10 %.

Średnia stawka czynszu w zasobie komunalnym w 2019 r. kształtowała się na poziomie 7,58 zł/m².

Miesięczna stawka czynszu obowiązująca w 2019 r.

źródło: Zarząd komunalnych Zasobów Lokalowych Spółka z o.o.

Zadłużenia czynszowe wynajmujących mieszkania komunalne w Poznaniu

Kwoty zaległych czynszów to problemy społeczne samych najemców, którzy z różnych powodów nie płacą terminowo za najem i Miasta Poznania, które z opłat pokrywa koszty funkcjonowania i zarządzania zasobem mieszkaniowym. Na przestrzeni ostatnich lat kwota zadłużenia wzrastała.

W związku z koniecznością zapobieżenia wzrastającym zaległościom czynszowym wprowadzono zmiany w dotychczasowym funkcjonowaniu Działu Windykacji i Eksmisji, wprowadzono nowe rozwiązania pozwalające na realne zarządzanie należnościami, zmieniony został sposób „prowadzenia” windykacji. W pierwszej kolejności szczególny nacisk położony został na weryfikację zadłużenia w lokalach komunalnych. Została utworzona komórka mająca na celu dążenie do kontaktu bezpośredniego z zadłużonym klientem lub klientką. Ponadto poza działaniami związanymi z windykacją i odzyskiwaniem zarówno środków finansowych, jak i lokali, windykację oparto na udzieleniu pomocy każdej osobie, której ta pomoc jest potrzebna.

W celu podniesienia efektywności działań, jak i potrzeby zmotywowania zadłużonych mieszkanek i mieszkańców do działania, zaczęto odwiedzać osoby zadłużone w miejscu ich zamieszkiwania, w celu przeprowadzania wywiadów terenowych w sprawach wymagających potwierdzenia faktu zamieszkiwania bądź niezamieszkiwania w lokalu, przeprowadzenia rozmowy motywującej z osobami nie ponoszącymi wpłat z tytułu bieżących należności lub wszczęcia postępowań zmierzających do eksmisji z zajmowanego lokalu.

Podjęte działania windykacyjne, w tym wizyty w zadłużonych lokalach dały efekt wymierny poprzez wzrost wpływu korespondencji, liczby spotkań w siedzibie Spółki, także z Zarządem Spółki, co pozwoliło utrzymać wysoką ściągalność bieżących należności. Zmiana sposobu prowadzenia windykacji pozwoliła na przestrzeni lat 2016-2019 na zmniejszenie liczby spraw kierowanych na drogę sądową oraz zwiększenie liczby udzielonych ulg w spłacie powstałych zaległości w postaci rozłożenia zaległości na raty.

W celu zawarcia porozumienia z wynajmującym, osoba dłużna musi złożyć wniosek, w którym wskaże propozycję wysokości miesięcznej raty oraz dołączyć zaświadczenie o dochodach lub deklarację podatkową za ostatni rok obrotowy wraz z oświadczeniem o stanie majątkowym. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku, przygotowane zostaje porozumienie ratalne, zawierające warunki oraz harmonogram comiesięcznych spłat. Na czas obowiązywania porozumienia wstrzymane zostaje naliczanie odsetek od długu.

Poza możliwością zawarcia porozumienia ratalnego, każdy najemca może odpracować zadłużenie poprzez przystąpienie do programu „Dozorca”, który umożliwia spłatę zadłużenia w formie pełnienia świadczenia niepieniężnego. Osoba zadłużona, wykonując różne prace porządkowe w budynkach komunalnych i w ich otoczeniu, może odpracowywać powstałe zadłużenie. Po rozpatrzeniu wniosku, przydzieleniu terenu oraz zawarciu porozumienia na odpracowanie długu, sprzęt oraz środki czystości niezbędne do wykonywania prac, zapewnia Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych.

Efektem działań podejmowanych przez Spółkę jest utrzymanie wysokiej ściągalności należności, a przede wszystkim spadek liczby osób zadłużonych i kwoty zadłużenia odpowiednio o 13% i 15% w 2019 r. w stosunku do roku poprzedniego.

Stan zadłużenia w ostatnich 3 latach – dane na koniec roku

źródło: Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Spółka z o.o.